房地产估价第六章成本法精要.pptVIP

课堂练习 3.现已知某宗土地的土地取得成本为5000万元，房屋建造成本2000万元，管理费用300万元，贷款利息150万元，销售费用500万元，销售税费250万元，投资利润率30%；请分别求其开发利润和总售价。 4. 现已知某宗土地的土地取得成本为5000万元，房屋建造成本2000万元，管理费用300万元，贷款利息150万元，销售费用500万元，销售税费250万元，销售利润率30%；请求其总售价。 5.某地征地、安置、拆迁及补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用为2万元/亩，土地开发费（含管理费）均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商的投资利润率为15%，销售税金为售价的5.5%，销售费用为售价的5%。开发完成后可转让土地面积的比率为80%，求该地开发完成后可转让熟地的平均单价。 课堂练习 某厂房2000年建成，钢筋混凝土结构，2007年补办了土地使用权出让，出让年限50年，若其重新购建价格为500万元，则根据直线法求其2007年的现值为多少？ 综合练习 例1.某建筑物重置价格为300万元，经济寿命为70年，有效经过年数为15年，土地使用权剩余年限为40年。其中：装修的重置价格为60万元，平均寿命10年，已使用3年，门窗的损坏修复费用为1.5万元。假设残值率为0，不存在其他折旧情况，求其现值。 例2、某写字楼为钢筋混凝土结构，有效经过年数8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率6%，销售费用售价的6%，销售税费为售价的10%，成本利润率为50%。 例3、 某商业企业自建一大型超市，钢筋混凝土结构，建成于2004年9月，建筑面积3000㎡。土地面积2000㎡，用途为商业用地，土地取得时间为2002年9月。目前该类土地的取得价格为500万元/亩，超市的开发成本和管理费约合3000元/㎡，开发周期为2年，第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，贷款年利率为8%。当地类似房地产的销售费用为售价的8%，销售税费为售价的12%，投资利润率为80%。建成后即对超市内部进行装修，花去费用100万元，2005年9月份正式开业。若2007年装修价格比2005年上涨了5%，装修的使用寿命为10年，装修残值为0。现该企业欲将超市抵押贷款，请为其评估2007年9月的客观合理价值。（建筑物折旧采用直线法） （1）直线法 直线法是年限法中最主要的方法。最大的特点是假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 直线法的年折旧额计算公式为： Di=D=（C－S）/N =C（1－R）/N 式中：Di—第i年的折旧额；C—建筑物的重新购建价格；S—预计的建筑物的净残值；N—建筑物的经济寿命；R—预计的建筑物的残值率。 折旧总额 采用直线法折旧下的建筑物的现值的计算公式为： 例6-1：某建筑物的建筑面积200平方米，经过年数15年，单位建筑面积的重置价格600元/平方米，经济寿命30年，残值率7%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。 （2）成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。 其计算公式是：V=C×q 式中：q——建筑物的成新率（%） 用直线法计算成新率为： q=[1－（1－R）t/N]×100% 当Ｒ＝０时， q=n/（t+n）×100% 例5-6：有一座10年前建成交付使用的建筑物，经估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，该建筑物的残值率为零。试用直线法计算该建筑物的成新率。 已知：t=10年 ， n=30年，R=0 则： 该建筑物的成新率=n/（n+t）×100% 　　　　　　　　=30/（10+30） ×100% 　　　　　　　　=75% 又称定率折旧法，用某一固定的比例乘以尚未折旧的建筑物重置价部分，得到折旧额的方法。在这里，一般要假设建筑物的价值耗损与剩余价值的比例在整个耐用年限期间保持不变。那么，当房地产越新，剩余价值越大是，年价值损耗(即折旧)越大。 计算公式: Di=C(1-d)i-1*d d=1-(S/C)1/N=1-R1/N(折旧率) 上述公式推导如下： 第一年末：折旧额：D1=C*d 残值额：S1=C-D1=C(1-d) ? 第二年末：折旧额：D2= S1*d= C(1-d)d 残值额：S2=S1-D2= C(1-d