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房地产行业基础专业知识 房地产行业发展历史 从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中。 第一阶段（1978年以前）：计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题。（关键词：住宅统建、福利分房） 第二阶段（1978-1990 ）：住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段。（关键词：土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革） 第三阶段（1990-1997 ）：第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期。（关键词：快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金） 第四阶段（1998-2007 ）：第二个快速发展阶段。（关键词：快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产） 第五阶段（2008-至今）：第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整。（关键词：拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税） 房地产行业发展历史 最近10年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度。 受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓； 随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09年总体有较大幅度的提高。 在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。 2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。 房地产行业的重要性 房地产是人们生活的必需品：13亿人口的住房需要，伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要。 房地产是城市化进程的需要：“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间。 房地产产业关联度高，能促进就业：每年25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设，每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。 房地产的发展能催生众多新的行业：如物业管理、房地产评估、房地产中介等。 房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%，房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%。 发展机遇 1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境。 2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长。 3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求。 4、区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力。 5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。 6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本。 严峻挑战 1、对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度； 2、优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入； 3、金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求； 4、住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程； 5、房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要。 发展趋势总结 1、房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致行业整体仍然长期看好； 2、房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化； 3、市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社区、景观、文化等开始加强； 4、房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大； 5、有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例； 6、发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成。 房地产行业基本常识 什么是房地产？