城市街区商业定位.祥解.ppt

* * 香港购物中心外部人流导入方面有九个特点： 地铁出入口直接进入购物中心； 紧邻巴士总站或有多条巴士线路经过； 通过天桥、而且多数为全封闭天桥与街对面或住宅区、写字楼相连； 同时对多个楼层直接导入外部人流，使较多楼层感觉象地面层； 配备有必要数量的停车位，方便驾车人士抵达； 设计醒目的主入口，在主入口处配备露天广场和大型电视屏幕也是吸引人流的好方法； 内部设露天广场也是吸引人流的有效手段； 设有的士站也是必要的外部人流导入手段； 有的购物中心将写字楼或酒店大堂包含在内，或设有电梯直通写字楼或酒店。 人流动线规划—外部 * * 内部人流动线规划主要包括平面人流动线规划和垂直人流动线规划。 平面人流动线规划涉及以下四方面的规划： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置； 中庭的形态、大小、数量及位置； 餐饮区及娱乐设施的规划； 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等。 垂直人流动线规划涉及以下三方面： 垂直交通组织； 中央空间是垂直人流动线设计的重点； 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 人流动线规划—内部 * * 商户组合是决定购物中心成败的重要关键因素。 通过对香港12个购物中心的研究，表现出如下特点： 购物中心的商户组合讲究商户多元化组合，往往包含有百货、超市、服装及配饰、珠宝、精品、童装玩具、书籍光碟、餐饮、娱乐等多业种； 十二个购物中心中，服装/时装/鞋帽类占比例最大，占商户总数的29.25％；其次是各类服务、美食类，分别占13.9%、13.4%； 十分注重商户的选择，考察商户过程仔细、慎重、时间长； 注重商户品类组合，不滥竽充数； 没有大型百货公司作为核心店时，购物中心大胆的通过拆分百货公司的面积租予不同行业的业内领先者，此策略不但增加了整体租金回报，亦令业主在商品及租户品质方面有更直接及较强的控制力。 招商及商户组合策略 * * 案例分析-京基百纳社区购物中心 免费班车 * * 案例分析-京基百纳社区购物中心 精致的导示系统 * * 案例分析-京基百纳社区购物中心 贴心的服务设施 * * 案例分析-京基百纳社区购物中心 舒适的空间与布置 * * 社区商业规划案例--华南新城 商业与会所合一，社区管理处在会所内； 商业周边分别是社区文化广场、公园、 运动场、学校（幼儿园、小学、中学）、 公交或班车站点、销售中心； 社区目前公交2条，自己巴士6条往来 市区、未来的地铁3、4号线临近。 华南新城 * * 祈福新村 商业与居住区基本分离，位于外围； 商业由祈福超市、菜市场、食街及几条 包括金融邮政在内的商业街构成，社区 内部仅一个小型超市和小型菜市场； 商业与会所执行各自功能； 商业与租售部、酒店、俱乐部、公交站； 会所（3个）、学校（包括幼儿园与中 小学）、医院和服务内部的一个巴士总站 在社区内部； 公交系统多达16条，发达 社区商业规划案例--祈福新村 * * 社区商业规划案例--祈福新村 * * 社区商业规划案例--南国奥园 商业与居住区基本分离，位于外围； 商业与会所融合实现对社区的商业功能； 商业与租售部、酒店、写字楼、文化广场、 学校（包括幼儿园与小学）、VIP候车厅及 公交站均结合在一起； 公交系统不发达（1条），但有地铁3号线 未来临近（350米）。 南国奥园 * * 社区商业规划案例--雅居乐 雅居乐 商业位于居住区中心，集中设置，会所与商业功能融合； 半山会所承担了一部分高档商业的功能，包括商务、健身、康体、休闲娱乐等功能； 商业中心与商务休闲、广场、餐饮等有机连贯在一起，幼儿园及小学预留； 中心商业以400米欧洲风情商业街为纽带，连接了购物、餐饮、服务等商业项目； 交通：外部公交线仅1条，但有地铁3号线 未来临近。 * * 社区商业规划案例--雅居乐 * * 社区商业规划案例--万科东海岸 万科东海岸 商业与居住区基本分离； 商业由加勒比风情商业街组成，其中 华润超市已经进入； 商业与租售部、会所集中在一起； 商业与会所功能融合，会所内有客房、 会议设施，同时也拥有一般会所具有的 健身休闲游泳等功能； 交通：公交仅4条线，且较远，主要依 靠自驾车 * * 社区商业规划案例--万科东海岸 * * 社区商业规划案例--丽江花园 * * 社区商业规划案例--星河湾 * * 社区商业规划案例--星河湾 * * 社区商业案例—邻里中心 新加坡邻里中心 区域 东 东北 北 西 中 发展指导图 55个（GDP） 27个新镇 4～10万户 5～8个邻区 3000～9000户 6～7个邻里 1000～2000户 4～8幢组屋 * * 社区商业案例—邻里中心 * * 国内借鉴—苏州邻里中心