第3章_物业管理招投标与合同祥解.ppt

5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。 6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。 此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行。 业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。 案例分析 物业管理承包合同纠纷案 原告：海南自力投资有限公司 被告：海南华鑫物业管理有限公司 案情：原告海南自力投资有限公司是海口市顺发住宅小区的开发商。1992年上半年投资公司已将该小区的住宅预售给湖南长沙有色金属探查设计院海南分院、海南鑫鑫实业有限公司等9家单位。1993年9月，该住宅建成，迁入320家住户。1994年1月31日，投资公司和海南华鑫物业管理公司签订《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》各一份。约定：原告将开发的顺发新村一期的37栋高级公寓（面积约10万平方米）的物业管理承包给被告，承包期10年，物业管理公司应按实际面积给付投资公司，每月每平方米1元的承包金；合同签订后10内，物业管理公司应向投资公司支付履约保证金50万元。 案例分析 同年5月12日，双方又签订了《维修承包合同》，约定：顺发新村1~37栋楼在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业管理公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业管理公司支付了50万元的履约保证金，投资公司也陆续向物业公司移交了物业管理房产约6万平方米及其有关的附属设施。1997年，该小区业主委员会成立，与物业管理公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。物业管理公司在实行管理的期间，收取了物业费、维修基金、水电费等，但没有按合同约定向投资公司支付承包费。 为此，投资公司提起上诉，要求物业管理公司支付拖欠的承包金246万元。被告物业管理公司则称：投资公司没有按约定的面积（10万平米）交付房屋，造成被告少收管理费203万元，应予赔偿。另外，原告应与1994年底支付第二期维修费15万元，此款超期支付一天，应当按总额的3%罚款，此款至今未付。反诉讼请求法院判令原告支付物业维修费15万元，以及因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元。 案例分析 试分析 （1）原告追讨承包费的理由是否成立？ （2）被告要求原告支付物业维修费15万元理由是否成立？ （3）被告要求原告支付因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元理由是否成立？ 案例分析 解析： （1）原告投资公司只是顺发新村住宅小区的开发商，其擅自与被告签订合同，将该小区的物业管理权发包给物业管理公司，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《民法》的有关规定，这个合同为无效合同。投资公司应当将50万元的履约保证金返还给物业管理公司，其要求物业管理公司偿付承包金和承担违约责任的要求被驳回。 （2）物业管理公司根据无效合同，要求投资公司因未按合同交付物业管理住房而造成的损失203万元，法院不予支持。 （3）物业管理公司要求投资公司支付15万元的维修金，是另外的法律关系，不予合并处理，但其要求是正确的。 （4）物业管理公司已与业主委员会签订了新的物业管理合同，所以其对小区的管理是合法的。 第三节 物业管理投标 一、物业管理投标人及其必备条件 二、物业管理投标前的准备工作 三、物业管理投标的实施程序 四、物业管理投标策略 第四节 物业服务合同 （一）物业服务合同的概念 （二）物业服务合同的特征 （三）物业服务合同的主要内容 （四）物业服务合同的签订与终止 案例分析 我公司日前接到了成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向我公司发出中标通知书，通知我公司中标。我公司依照约定前往成都与该发展商签订物业管理委托合同。到达成都以后，我公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了中标通知书，我公司要求依照投标书的内容签订物业管理委托合同，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。我们想问，该发展商的做法是否合法? 简要说明：这一问题主要围绕着中标通知书的法律效力而言，从法律上来讲，如果招标人给物业管理公司发出了中标通知书就可以视为有效承诺，合同成立。此案中发展商并不了解这一法律程序，因而造成了不必要的麻烦。 案例分析 详细评析： 首先，我们认为发展商和本案例中的物业管理公司之间已经形成了合同关系。我国《合同法》规定，合同当事人意思表示一致，合同即成