广州中房花都天马河项目定位报告(投标报告)要点.ppt

附件：市场研究 花都区住宅供需发展状况 广州市场别墅类型及档次细分 资源特征型分类 都市别墅－－建设在城市中心区的别墅 景观别墅－－拥有自然的山、江、湖、森林等景观资源 高尔夫别墅－－依托高尔夫球场建设的别墅 无外景别墅－－地块本身及周边无景观资源而完全依赖自体建设的别墅 客户调研和访谈 区域内置业客户分类及其特征 谢 谢！ 在售项目货量分析 普通住宅分析 总货量估测700套左右（目前进度结构4-5层） -- 骏豪雅苑 一期洋房400套（封顶），联体48套（出外立面）待售 占地1100亩，建面129万 合和新城 总货量（套） 规模 项目 在建即将推出的项目 区域市场目前在售项目的存货量约5000套左右，考虑“五一、十一”将有不少新项目或新组团推出（如合和新城、骏豪雅苑以及以上项目的新组团），本年度区域市场普通住宅的待售量7000套左右。 2400 1980 2200 2400 1800 1600 2200 2400 2000 2800 目前售价 1900 1900 --- --- 1800 -- 2800 2700 1800 --- 2004年推盘售价 1900 雅宝新城 2800 隆晖苑 --- 冠华新城 2300 钻石豪庭 御水山庄 南航碧 百合豪苑 艺景明苑 嘉逸华庭 时代美居 金河湾 云珠花园 项目 --- 2200 紫光花园 --- 3000 绿景苑 1700 3500 锦尚名苑 --- 2500 云港花园 --- 2500 馨庭花园 --- 3000/3500 雍华庭 --- 2800 云峰花园 --- 2300 豪利花园 2004年推盘售价 目前售价 项目 在售项目价格分析 价格均为毛坯单位：元/m2 目前花都区域普通住宅的总体均价2500元/m2左右（新城区2800元/m2左右，老城区2000元/m2 左右），部分高尚楼盘接近4000元/m2；与2004年比，中高档楼盘单价提升500-800元/m2 ； 从分布看，新城区楼盘总体价格高企，而老城区楼盘价格相对较低，居住环境的差异是导致该 现象的重要原因之一。 普通住宅分析 在售项目产品分析（1） 11 6/7 7/12 9 8 8/12 7/12 8 12 主要楼层 8/12/18 11/15/16 11 12/20 8/18 6 6 12 12 13 主要楼层 2 南航碧 4 隆晖苑 2/4 雅宝新城 2/4/6 钻石豪庭 御水山庄 冠华新城 艺景明苑 嘉逸华庭 时代美居 金河湾 云珠花园 项目 4 4 2/4 2 2 2/4 4/8 4 梯户比 2/4 紫光花园 2/3/4 绿景苑 4 锦尚名苑 云港花园 3/4/6 馨庭花园 4 雍华庭 2/4 云峰花园 4 豪利花园 梯户比 项目 花都区域普通住宅建设以小高层和多层为主，高层的市场占有比重相对比较低 从梯户比来看，花都的普通住宅主要集中于1梯4户和1梯2户，其余较高梯户 比产品相对较少 多层和小高层仍是发展的主流 普通住宅分析 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3/2房2厅 主力产品 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 5房2厅（复式） 4房2厅 4/3房2厅 3/2房2厅 3/4房2厅， 6房2厅（复式） 主力产品 平面 南航碧 平面 隆晖苑 平面 雅宝新城 平面+复式（顶层） 钻石豪庭 御水山庄 冠华新城 百合豪苑 艺景明苑 嘉逸华庭 时代美居 云珠花园 项目 平面+复式（顶层） 平面+部分跃式+复式（顶层） 紫光花园 平面 平面+复式（中层） 绿景苑 平面 平面 锦尚名苑 平面+复式（顶层） 云港花园 平面+复式（顶层） 平面 馨庭花园 平面 平面+跃式+复式 雍华庭 平面+复式（顶层） 平面+复式（顶层） 云峰花园 平面+复式（顶层） 平面+复式（4层） 豪利花园 建筑形式 户型结构 项目 以平面为主，个别项目具有跃式产品（雍华廷、钻石豪廷）、入户花园（雍华廷）， 总体上创新产品非主流产品； 总体上，主力户型为3房2厅； 产品创新将是一段时间内区域物业发展的方向；3房单位仍是今后普通住宅户型产品发展的主力 普通住宅分析 在售项目产品分析（2） 5% 44% 51％ 套比 12 117 135 套数 152-218 93-96 75-82 面积 云珠花园(雍水居、御水居) 15% 135 95 24% 240 87 2房 3％ 22％ 75％ 套比 8 80 268 套数 207-250 170-186 103-145 面积 钻石豪庭 3％ 83% 14％ 套比 20 600 100 套数 200-250 127-138 116-125 面积 锦尚名苑 13% 18% 54% 套比 103 160 4