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不动产登记基本范畴解析 孙宪忠 摘 要 不动产登记法在性质上主要属于登记程序法，应对纳入不动产登记的权利类型、不动产登记的基 本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序等问题作出规定。可以纳入不动产登记的权利不仅限于 《物权法》和其他法律中规定的物权，还包括法律和行政法规规定的可以登记的债权。不动产登记的主要功用是 公示不动产上的权利状态，但不动产登记对于不动产权利的变动所起的作用略有不同。不动产登记簿采取物的 编成主义，只有权利人、利害关系人以及法律规定的国家机关才能查询不动产登记簿。 关 键 词 不动产登记；登 记 能 力 ；不动产登记簿；不动产登记类型 作者孙宪忠，法学博士，中国社会科学院法学研究所研究员。 当前我国正在进行的不动产登记立法活动引起了社会各界的极大关注。在民主立法的大背景 下，人民群众的参与对于立法质量的提高、立法进程的加快总的来说是有利的。但是，从笔者数次 参加统一不动产登记条例的起草和论证活动所得到的一些信息来看，相当多的人和机构，甚至一些 学者，其实对不动产登记条例的基本宗旨及不动产登记的一些基本概念或制度并不太了解，其中有 些观点甚至存在基本概念性质的缺陷和错误。这直接影响了相关立法建议、评论的妥当性。本文拟 就不动产登记的二十多个基本范畴展开分析，以建立可以沟通的知识平台，不足之处，敬请指正。 一、不动产登记在物权法和不动产登记法中的不同含义 2014年 8 月 15日，国务院法制办公室就《不动产登记暂行条例（征求意见稿 ）》 （以下简称 《征求意见稿》）公开征求意见。① 《征求意见稿》第 1 条指出，制定不动产登记暂行条例的法律根 据 是 《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。确实，《物权法》第二章中规定了不动产 ① 《国务院法制办公室关于〈不动产登记暂行条例（征求意见稿）〉公开征求意见的通知》，载国务院法制办公室网站http:// www. chinalaw. gov. cn/article/cazjgg/201408/20140800396756. shtml，2014 年 8 月 17 日访问。 北大法律信息网/ 　北大法宝/ 登记制度。但是，须注意的是，在学说上，不动产登记包括两层含义：一是物权法上的含义，二是 不动产登记法上的含义。两者虽然具有密切的关联，但也存在重大的区别。 物权法上所说的不动产登记，是指不动产登记与否的事实状态。物权法上不动产登记的关注点 是不动产物权是否已经登记这一事实，这一事实是人民法院或者其他机构裁判物权案件的根据。在 涉及物权的诉讼中，如果某项物权或者其他具有登记能力的权利已经纳入不动产登记，则法院必须 对该项已经登记的权利给予充分保护。如果不动产权利没有登记，根 据 《物权法》的规定，要么该 项物权不生效，要么生效但不产生对抗第三人的效力。 不动产登记法上所说的不动产登记，是登记机关实施登记的流程、过程，也就是法律上所说的 登记程序。该法要规定的，是登记机关怎样进行不动产登记的工作程序，内容主要是可以纳入不动 产登记的权利类型、不动产登记的基本原则、登记管辖权、一般登记程序和特殊登记程序等问题。 具体地说，不动产登记立法应规定，谁来申请登记、谁接受登记申请并建立不动产登记簿来予以登 记、在哪个主管机构登记、不同的权利进行什么种类的登记、登记的法律责任等事项。由这些立法 内容来看，不动产登记立法就是一个关于不动产登记的程序性法律。 按照我国《立法法》的规定，目前我国正在制定的《不动产登记暂行条例》属 于 “行政法 规”。但是，该条例本该具有的立法位阶，应属于《立法法》所说的由全国人大常委会制定的“单 行法律”，应属于和《物权法》相配套的一个重要立法。实际上，不动产登记立法制定为行政法规， 对于不动产登记制度的建立来说，存在着法律效力偏低的问题。这样的立法由全国人大常委会制定 为单行法律才更加符合《物权法》的要求。 总之，物权法上的不动产登记，是看有没有登记这一事实，而不动产登记法上的登记，是如何 进行登记的程序。因此，物权法意义上的不动产登记法是不动产权利的实体法，或者说是物权实体 法；而不动产登记暂行条例是不动产权利如何变动的程序法，或者说是物权程序法。 二、可以纳入登记的权利类型 不动产登记簿要记