第8章不动产开发投资项目风险分析祥解.ppt

* 主讲人：李军峰 * 8.3.2 单因素敏感性分析 1. 单因素敏感性分析的步骤 （1）确定敏感性分析指标 在选择敏感性分析指标时，一般首选那些最能反映投资项目经济效益的财务评价指标作为分析对象，可根据不动产开发项目的特点、研究阶段、实际需求情况而选取不同的指标。 （2）选择不确定性因素 影响不动产开发项目收益的不确定性因素有很多，在实际中没有必要把每一个因素都进行分析，往往选取最主要的影响因素进行分析。 * 主讲人：李军峰 * （3）确定各个不确定性因素的变化范围，并计算它们对不动产开发项目财务评价指标的影响程度。 （4）用敏感性分析图来表示财务评价指标对不确定性因素变动的敏感程度。 （5）根据计算结果确定敏感因素。 * 主讲人：李军峰 * 2. 单因素敏感性分析举例 【案例8-3】设某不动产开发公司拟开发一个住宅小区项目，拟开发建设面积为1万平方米，固定成本为240万元，单位变动成本为1000元/m2，预计售价为2000元/m2，销售税率为5%。 试以售价、单位变动成本、固定成本、销售量为不确定因素，对项目利润这一财务评价指标进行单因素敏感性分析。 * 主讲人：李军峰 * 若不考虑不确定因素，该小区项目的预期利润为 ＝2000×10000×（1－5%）－1000×10000－2400000=660(万元) 根据题意，先固定其他因素，变动其中一个因素，分别求出单因素变化对财务评价指标的影响如表 变 化 幅 度 利 润 不确定性因素 -20% -10% 0% 10% 20% 产品售价 280 470 660 850 1040 销售量 480 570 660 750 840 单位变动成本 860 760 660 560 460 固定成本 708 684 660 636 612 * 主讲人：李军峰 * 根据典型数据（0，660）、（20%，1040）；（0，660）、（20%，840）；（0，660）、（20%，460）；（0，660）、（20%，612），按照两点确定一条直线计算开发利润R与产品售价P、销售量Q、单位变动成本V、固定成本F的变化幅度p、q、v、f的回归直线如下： * 主讲人：李军峰 * 460 612 840 产品售价 1040 单位变动成本 固定成本 销售量 660 基准利润 20% 20% 10% 10% 0 变化幅度（%） 开发利润（万元） 图8-3 单因素敏感性分析图 * 主讲人：李军峰 * 一般来说，直线与纵轴的夹角越小，表明直线所对应的因素对项目利润的敏感程度越高。 可以看出，产品售价、单位变动成本、销售量依次是相对敏感的因素。 根据临界点的大小，得知项目利润评价指标相对于固定成本变动的承受能力相对较强，而相对于产品售价变动的承受能力相对较弱。 因此，投资决策应特别关注售价的可能变化。 * 主讲人：李军峰 * 8.3.3 多因素敏感性分析 多因素敏感性分析是考察两个或者两个以上相互独立的不确定性因素同时发生变化对项目财务评价指标的影响。 * 主讲人：李军峰 * 【案例8-4】 假定某不动产项目的初始投资为20万元，年租金收入为5万元，年经营费用为4000元，项目寿命期为15年，资产残值为2万元，基准收益率为15%，要求就初始投资与各年租金收入对该项目的净现值进行双因素敏感性分析。 * 主讲人：李军峰 * 设x表示初始投资变化的百分数，y表示与初始投资同时改变的租金收入的百分数。则 当 时，该方案盈利可在15%以上，即 解得 * 主讲人：李军峰 * 租金收入变化率Y（%） -20% -20% 20% 20% -10% 10% 10% -10% NPV=0 NPV0 NPV0 0 初始投资变化率X（%） * 主讲人：李军峰 * 8.2.4 敏感性分析方法的优缺点 * 主讲人：李军峰 * 8.2.5 幕景分析法 幕景就是对一个投资项目或某个不动产开发企业未来状态的描绘。幕景分析在假定关键的不确定性因素有可能发生的基础上，构造出多种情景，提出多种未来的可能结果，来分析项目的风险，在一定程度上弥补了敏感性分析的缺陷。 具体分析步骤如下： （1）选取基准情况的财务评价指标作为参照； （2）对项目进行敏感性分析，确定敏感性因素； （3）对项目进行乐观和悲观幕景分析，计算两种情况下项目的财务评价指标； （4）对计算结果进行比较，如果乐观和悲观情况下的财务评价指标相差很大，说明项目风险很大，如果相差不大，说明项目风险不大。 * 主讲人：李军峰 * 8.4 概率分析法 8.4.1 概率分析法概述 概率分析法是使用概率论的相关理论来研究不确定性因素对项目的影响的一种风险分析方法。 概率分析不仅能够测定不确定性因素发生的概率，而且能够测定不确定性因素给项目带来的风险