财信城市国际7月营销策略建议(终稿)祥解.ppt

财信︱城市国际’ 2010年7月 营销策略建议 Casin Real Eatate, The Markeing Strategy For citys Program* 凡博顾问/ December.2010/7 一、99度商业街 销售基本状况 商业总量（套） 总面积 总金额 一层临街商铺总量（套） 一层临街商铺总面积 一层临街商铺总金额 175 25627.8 ㎡ 415320873 82 5734.55 ㎡ 174122835 本次商业认购总量（套） 认购总面积 认购总金额 一层临街商铺认购量（套） 一层临街商铺认购总面积 一层临街商铺认购总金额 93 12558.76 ㎡ 219311594 58 3303.65 ㎡ 118403488 商业签约总量（套） 签约总面积 签约总金额 一层临街商铺签约量（套） 一层临街商铺签约总面积 一层临街商铺签约总金额 73 9276.06㎡ 174937048 49 1975.6㎡认购比例 53.1% 49% 52.8% 70.7% 57.6% 68% 签约比例 41.7% 36.2% 42.1% 59.8% 34.5% 56.6% 注： 1、销售93套商业（扣除预留销控部分,实际待售商业有76套,其中一层可售商铺仅7套） 2、临街一层商铺共82套。扣除预留销控部分，实际可售商铺为65套(金额约1.315亿)， 实际销售58套,金额约1.18亿, 一层商铺销售率高达89.2% 3、在已签约中16套商铺为一次性付款，57套商铺为银行按揭。 4、因测绘数据原因,商业签约时间均有延后. (以上统计面积均为建筑面积，时间截止2010年7月1日) 未售商业分布情况 未售商业分布情况 说明: 临街一层未售商铺7套。分别为：3号楼1-8，1-9；2号楼吊1-19、20，1-7、8、9。金额约0.135亿，占总额的3.3% （占未售商业总量的7%）。 预留销控一层商铺17套：分别为: 2号楼1-4, 2号楼吊1-20至26；3号楼1-5、1-6,；10号楼1-7、1-8、1-9； 9号楼1-1至1-5。金额约0.426亿，占总额的10.3% （占未售商业总量的21%）。 未售整层商业分别为3号楼2层;2号楼吊1-1至3，2层,3层;10号楼2-2至4，3-2，4层；9号楼3层；9号楼4层（预留）。金额约1.4亿，占总额的33.8%（占未售商业总量的72%）。 商业总量（套） 总面积 总金额 一层临街商铺总量（套） 一层临街商铺总面积 一层临街商铺总金额 175 25627.8 ㎡ 415320873 82 5734.55㎡ 174122835 未认购商业总量（套） 未认购总面积 未认购总金额 一层临街商铺未认购量（套） 一层临街商铺未认购总面积 一层临街商铺未认购总金额 82 13069.04㎡ 196009279 24 2430.9㎡比例 46.9% 51% 47.2% 29.3% 42.4% 32% 小结 1层临街商铺认购情况比较理想,1层认购率达到89.2%。 2、3、4及负1层的整层商业认购情况不太理想，认购率仅为41.9%，这是本项目销售的难点和重点所在。该部分商业单位面积大、总价高成了主要的抗性。 自5月29日开盘以来，仅一个月的时间，整体实现50%以上的认购率，销售业绩达到了预期目标，同时获得了行业内的一致肯定，说明前期的商业营销策略、价格策略和销售执行还是相当成功的，也实现了项目利润最大化。 后期营销重点在于挖掘购买整层或半层的客户群体（该部分商业占未 售商业的七成以上），是心理承受总价在500万以上的投资或自营类客户。 7月营销任务和难点 7月销售任务： 完成1亿元商业。 7月销售难点： 在供应量激增而市场交易清淡的现状下,须大幅提升到访客户上访量。 在围墙和户外广告等重要宣传媒介不能启用的情况下，须寻找有效宣传载体 ，制造阶段性营销热点,做好销售信息传播和发布，扩大客户知晓度。 制定促销政策的同时，维护好老客户的关系。 在禁止地面停车、餐饮氛围显著降温等不利因素影响下，加强引进主力店和 提升区域价值。 二、商业客户特征分析 认购客户的主要特征分析： 1、主要年龄阶段:40-50岁占51% 2、主要来源区域：渝北区占36%，其次是郊县占21%和渝中区占12%，郊县的主要来源区域是：万盛、开县、云阳、江津 3、主要职业是：个体户占39% 4、主要认知途径是：围挡占27%，其次是报媒占15% 5、主要关注要点是：加州中心占45%，其次是交通占21% 6、主要用途是：投资占78% （注：详细的签约客户分析请见附件一） 未认购商业客户主要原因 1、