投资分析基础课件.ppt

房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业 2.还本付息比率 四 其他投资经济效果评价指标 现金回报率 反映了初始现金投资或 首付款与年现金收入 之间的关系 Text 例如：某商业店铺的购买价格为59.5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款，24.5万元由投资者现金支付。如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1.96万元，则该投资的现金回报率为1.96/24.5=8%。 1.现金回报率 扣除折旧前的净收入/除以业主的初始现金投资 * 第二章 房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 第二节 资金等值计算应用 第三节 房地产投资经济效果评价 第二章 房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 第二节 资金等值计算应用 第三节 房地产投资经济效果评价 现金流量：一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。 第一节 现金流量的构成 现金流量图： 概念： 一 现金流量 经营过程中的成本支出 购买房地产时的资金投入 经营 含购买成本和出租成本 购买房地产时的资金投入 出租 置业投资 含建设成本和经营成本 开发过程中的资金投入 经营 含建设成本和出租成本 开发过程中的资金投入 出租 开发过程中的成本支出 开发过程中的资金投入 出售 开发投资 成 本 投 资 经营方式 投资形式 房地产投资项目中投资与成本的特点 二 房地产投资分析中的投资与成本 1.房地产开发项目总投资 2.开发成本 在房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。 当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用 3.经营成本 指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本 包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。 对于分期收款的项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本 4.期间费用 是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。 三 经营收入、利润和税金 销售收入=销售房屋面×房屋销售单价 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入=营业额－商业营业成本－自营中的商业经营风险回报 利润总额=经营利润＋营业外收支净值 经营利润=经营收入－经营成本－期间费用－销售税金 税后利润=利润总额－所得税 可分配利润=税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润） 经 营 收 入 利 润 税金 销售税金：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费” 土地使用税：房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税 房产税：投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税 企业所得税=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额；房地产开发投资企业所得税税率一般为33% 例1:房地产投资分析的目的，是为了[ ]。 A. 可行性研究的需要B.获得好的技术方案的经济效果 C.对技术方案花费最小的投资D.尽可能降低投资成本。 例2:人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为[ ]。 A.投资B.成本C.生产成本D.销售成本 例3:某地营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的[ ]。 A.15%B.5.5%C.12.36%D.8.56 小结例题 第二章 房地产投资分析基础 第一节 现金流量的构成 第二节 资金等值计算应用 第三节 房地产投资经济效果评价 第二节 资金等值计算应用 一 资金时间价值的概念 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷 时间成正比。 复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所 累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。 二 单利计息与复利计息 三 名义利率与实际利率 利率 Text Tex 名义利率 指一年内多次 复利时给出的 年利率，等于 每期利率与年 内复利次数的 乘积 实际利率 指一年内多次 复利时，每年 末终值比年初 的增长率 r：名义利率 i ：实际利率 m：一年内计息次数 四 资金等效值的概念 是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金 可能具有相同的价值。（等效值简称为等值） P-现值 F——终值 A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值 G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值 s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n——计