物业建筑要求：.doc

Shopping mall 超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。随着，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。 SHOPPING MALL意为超大型购物中心，定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。一个shopping mall其实是一个小型社区。这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、游玩、休闲或聚会。 SHOPPING MALL作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格： 一是大：占地面积大、公用空间大、停车场大、建筑规模大。由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall。 二是全：功能全，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。 这种商业地产投资巨大，对发展商的资金、管理、招商提出了很高的要求。 Shopping—mall跟百货商场最大的区别就是，shopping—mall经营的是业态，是各种各样的商店，而百货商场里经营的是各种各样的品牌。一个完整意义上的shopping－mall必须拥有多种不同业态的主力店。 （1）地理位置要求：开在十字路口。Carrefour（法文，意为十字路口），十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达。这里人口密度要相对集中；附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。?（2）建筑要求：占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6。?（3）3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。?（4）灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。?（5）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年－30年）。?（6）外聘公司进行市场调查：一般需要分别选两家公司进行销售额测算，两家公司是集团之外的独立公司，以保证预测的科学和准确性。?（7）转租租户由家乐福负责管理。?家乐福选址基本要求?徒步圈，指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。?自行车圈，指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。?机动车圈，指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。?主要指标的基本建筑要求：?楼层层高?卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米?柱距要求?柱网开间10×10米?楼板载荷?卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米?卸货区?考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间?停车位?500—700个汽车位　800—1000个自行车位?货梯?2部5吨货梯?发电机容量?2400—3200KVA?建筑物长宽比例?10：7 或10：6?建筑占地面积?15000平方米以上?土地性质?商业用地?消防?符合国家及当地标准并能通过验收?其他要求?供水、供气、通讯设施、空调到位? 沃尔玛选址要求 一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人； 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳； 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场； 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳