万科现金流管理技巧(稿)课件.ppt

项目公司的最佳收购方案 最佳运作模式 [最佳方案]：兼并模式 先由收购方（具有开发资质）成立一家具有开发资质的子公司，再由该子公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随项目公司而转移。 万科资金管理模式 一、集权型管理机构 万科在董事会下设立审计委员会、投资与决策委员会，在集团总部设立财务部、战略与投资部、资金中心。 分工明确，统一管理集团融资、现金和投资业务。 资金调拨机制，完全反映一种集权。 万科资金管理模式 二、携手金蝶共建资金管理系统 资金结算中心系统 房地产成本管理系统之资金管理模块 万科资金管理模式 三、三维资金管理模式 1.领先的多元化融资管理 之一：融资啄食顺序： 内部融资——发行债券——发行股票 2004年：（1）发行可转换公司债券 （2）与国际房地产投资银行（HI）合作，探索“双重结构项目贷款”融资创新模式 （3）与新加坡政府产业投资基金合作。 万科资金管理模式 2.内部银行式的现金管理 模式：现金计划+现金流动管理 万科对一线公司实行严格的资金管理，资金管理中心通过定期编制年度资金计划和3个月的滚动资金计划加强资金管理的计划性。 万科资金管理模式 3.有效的稳健性投资管理 资金实行专户储存、专款专用； 聘请外部审计师进行资金审计 投资集中于土地资源的购置 中国房地产前沿讲座 房地产现金流管理 挖掘房地产业现金流深处的潜规则 房地产业现金流量的特点 房地产现金流就是在一定时期内通过融资和销售房地产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、营销费用、管理费用、财务费用、税金和偿还借款后的差额。 房地产业现金流量的特点 1. 土地储备的现金投入大而集中，且占用时间长，银行贷款受政策制约。 2. 预售制度和银行按揭的实施，加快了现金回笼速度，提高了资金回报率。 3. 支出的刚性和收入来源的不确定性，增加了现金流量管理的难度。 4. 税负支出高 ：（1）发生在预售阶段 （2）土地增值税清算阶段 房地产业现金流管理常见问题 1.现金流管理没有与企业战略相吻合 现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发展阶段的重心相匹配。 2.现金流管理缺少全程控制 多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。 房地产业现金流管理常见问题 3.现金流管理没有重视现金流质量 由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是“利润导向型”，所以企业实践中对现金流量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。 一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材料、需要动用现金交税的时候才关心现金流；现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。 房地产业现金流“管理重点” 重点一：现金流奖惩制度 强化项目公司总经理、分片执行总经理对所管项目现金流计划管理的职责和相关经营指标的考核，对经公司评审通过的现金流回笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的激励与奖惩措施。 房地产业现金流“管理重点” 重点二：满足贷款的现金流指标 加快现金流规划与管理，尽快满足贷款条件 房地产业现金流“管理重点” 重点三：合理确定销售价格 加大销售推盘量与销售进度，合理确定销售价格，并加强账款催收，加快销售资金回笼。 为何重视现金流量？ 现金至尊——CASH is King ——欧美流行的财务理念 现金流比利润更重要！ ——海尔第13条管理规则 股价波动与现金流量的正相关关系 沃伦?巴菲特的投资基石——自由现金流量 现金流量是企业的血液，它体现的是现金收益、风险和回报的持续性。 现金的分类 1. 库存现金 2. 银行存款 定期存款、通知提前支取的定期存款 3. 其他货币资金 外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用证存款、信用卡存款。 4. 现金等价物 企业持有的期限短、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。 现金流量的分类 1、经营活动现金流量 房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税款等。 2、投资活动现金流量 企业长期资产的构建及长期投资业务。 3、筹资活动的现金流量 增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资租赁、偿还贷款等。 自由现金流量 1.认识自由现金流量 息税前利润 + 折旧和摊销