房地产宏观调控及微观制度安排.pdfVIP

摘要 本文试图以房地产市场为例，理解宏观调控与微观制度之间的内在 联系。 近几年，中央政府针对房地产市场过热，出台了大量宏观调控政策， 但效果不是很显著，房价总体来说仍在顽强上行，其中隐藏的金融风险、 社会问题依然严峻。本文认为，这样的结果有其深刻的制度根源，具体 地说，其根源在于我国目前基础性的制度安排，即土地国有制度、分税 制以及不完善的金融制度。 本文共分为六个部分。首先是前言，介绍房地产市场的宏观调控现 状，以及学术界对房地产宏观调控的研究成果和本文的写作思路；第一 章从制度层面解析房地产市场过热的源头；第二章分析房地产市场的利 益格局；第三章研究各利益集团的行为对宏观调控效果的影响；第四章 对宏观调控和基础性制度安排作进一步的讨论；最后是结论。 文章的重点是第一章、第三章和第四章。 第一章从三个基础制度层面进行研究，首先是财政制度，1994年的 分税制改革增强了中央政府的财政实力，但没有合理考虑地方政府在财 政上的要求，导致地方政府在财政压力下，必须寻求非税收的财政收入 渠道，而土地使用权的出让收入，正是各级地方政府首先注意到的增加 财政收入的方式；其次是土地制度，由于土地使用权的出让，法律规定 必须先由各地政府通过征收的方式收回国有，然后才能出让，也就是在 土地使用权由原使用者转移到房地产开发商手中的过程中，地方政府扮 演了一。个类似于“中问批发商”的角色，这使得相关方，尤其是各地政 府可以通过征收、出让过程来攫取土地的增值部分；再次是金融制度， 加入WT0后，金融市场的逐渐开放使银行具有很大的商业化经营的压力， 而把贷款投向房地产市场，一方面短期内银行可以获得不菲利润，另一 方面因为银行风险控制体系和问责制的不完善，使得房地产市场潜藏的 风险责任很难落至0个人头上，所以银行资金就源源不断地流向房地产市 场，另外证券市场资金和国际热钱的注入也是房地产市场攀升的原因。 第二章梳理出在这种背景下产生的房地产市场的利益格局：主要利 益集团(中央政府、地方政府、银行、房地产开发商、被拆迁户和被征 地农民、炒房者以及普通购房者)，以及各利益集团的利益所在。 第三章分析各利益集团在各自利益的驱动下，对中央的宏观调控做 出怎样的反应，尤其是地方政府和银行利用手中掌握的资源如何与中央 展开博弈。 第四章进一步讨论宏观调控与基础性制度安排的关系。国家基础制 度一土地国有制～是现在房地产市场众多问题的根源，此根源在相关土地 制度、财政制度和金融制度的配合下，使得地方政府和银行对中央房地 产宏观调控政策的反应(拖延或消解)都成为理性和必然的。而更难以 解决的是，土地国有制使得政府肩负着完全矛盾的两种职责，扮演着完 全冲突的两种角色，这些都根本决定了房地产宏观调控的现状和效果。 文章最后是结论。 笔者希望通过这种角度的研究，能够在宏观调控政策与微观制度安 排之间建立联系，使大家对宏观调控和制度运行有全新和深刻的理解， 从而对设计出更为合理的宏观调控法制度及宏观调控政策有所帮助。 关键词： 房地产市场， 宏观调控， 财政制度， 土地制度， 金融制度 ABSTRACT In anthertotaketherealestatemarketasall this try paper,the example， control tounderstandthecontactwithinthemacro and andthe adjust micro-system．’ Inthelastfew leada dealofmacro years，centralgovernmentgreat andcontrol totherealestate theeffectofm