《05房地产经济学(第二版) 第五章》.pptVIP

房地产经济学（第二版） 谢经荣 吕萍 乔志敏 编著 第五章 房地产市场 重点问题 房地产市场的类型和特点 房地产的供需、运行机制和影响因素 房地产市场分析的内容和方法 第一节 房地产市场的类型和特点 市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 第一节 房地产市场的类型和特点 一、房地产市场的类型 房地产市场可以从不同的角度进行划分。 第一节 房地产市场的类型和特点 第一节 房地产市场的类型和特点 第一节 房地产市场的类型和特点 第一节 房地产市场的类型和特点 二、房地产市场的特点 第二节 房地产市场的运行 一、房地产市场的参与者 房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。 第二节 房地产市场的运行 第二节 房地产市场的运行 第二节 房地产市场的运行 第二节 房地产市场的运行 第二节 房地产市场的运行 三、房地产市场的运行 （一）房地产市场运行机制 地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因 第二节 房地产市场的运行 （二）房地产市场运行特征 单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。 如果房地产供求均衡则价格稳定。 如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。 市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。 房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。 第二节 房地产市场的运行 四、影响房地产供求的因素 影响房地产供求的因素有以下七项： 人口 就业及工资水平 利率以及抵押贷款的条件 税率、土地利用成本、租金水平控制 建筑工人的工资、建筑材料价格 建筑技术的变化、建筑质量 售价、租金水平、空置率 第三节 房地产市场分析 一、房地产市场分析的概念 房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。 第三节 房地产市场分析 二、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容有四个层次。如下图。 第三节 房地产市场分析 三、房地产市场分析的技术 房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同。 市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。 专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。 项目市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。 第三节 房地产市场分析 四、房地产市场分析的结果 房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式表现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体项目的不同组合内容。 关键术语 房地产市场 市场分析 供给 需求 弹性 复习思考题 房地产市场有哪些分类？ 房地产市场的特征是什么？ 房地产市场是个易受垄断的市场吗？ 简述房地产市场运行的一般原理。 房地产市场供求平衡是怎样达到的？ 房地产市场分析的内容有哪些？ 7. 对应不同的分析内容，房地产市场分析的主要方法有哪些？ 8. 请收集近期政府对房地产市场的调控政策和管理措施，并阐述对房地产供求的影响。 9. 请分析当前本地区商业房地产市场或住宅市场的运行特征。 10. 选择若干楼盘，分析其市场竞争力，并写出市场分析报告。 * * 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产市场 图5—1 按用途划分的房地产市场 住宅市场 写字楼市场 商业楼房市场 工厂厂房市场 仓库市场 特殊用途市场 房地产萌芽市场 房地产发育市场 房地产成熟市场 房地产市场 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 图5—2 按照发育程度划分的房地产市场 房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材 房地产市场 按照覆盖（影响）范围划分： 国际性市场 全国性市场 地方性市场 按照层次划分： 一级市场 二级市场 三级市场 图5—3 按照覆盖范围和层次划分的房地产市场 房地产经济学