某城区土地市场分析(23页).docVIP

世家:2007年一季度主城区土地市场分析 一、市场交易情况综述： 一季度成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌宗地18宗，总供地面积达466628.89平方米，合计699.9433亩；其中成交16宗，成交净用地面积398487.53平方米，合597.7313亩；成交总金额361345.0995万元。 一级市场(出让)交易15宗、成交13宗：其中拍卖8宗，共计280.9748亩，成交7宗；挂牌7宗，共计272.5646亩，成交6宗；二级市场(转让)交易3宗：其中2宗为拍卖，1宗为挂牌，均成交。 2007年一季度主城区土地市场交易简况（宗） 二、主城区土地市场用地性质 城镇混合住宅用地是最主要的土地用途，在本季度供应和成交的土地中，城镇混合住宅用地占了绝对的主力，成交宗数为11宗，面积为409.8702亩；6宗商业（服）用地全部以挂牌方式突出推出，且全部位于城南三环外的南部高新去，地价主要在200万/亩左右，成交5宗。由于南部高新区是城南房地产发展的一个重要板块，但是周边配套还很薄弱，因此很需要商业、商务配套。 三、成交地块分布详情 ? 1．高新区成交宗地数量最多，青羊区成交土地面积最大。 ?2007年一季度各行政区域土地交易情况 从成交宗地数量来看，高新区数量最多，为5宗；其次是青羊区，共4宗。 从土地面积来看，青羊区成交面积最大，为18.6456亩；高新区位居第二，成交171.4098亩。 与去年同期相比，高新区虽然成交的宗地数量相同，但面积增长了113.47%；青羊区成交的土地宗数同比也增加了1宗，但面积却也增长了近六倍。 高新区成交地块全部为商业（服）用地，且地块规模都不小，由此可见政府正加大对高新区基本生活配套设施的重视和投入力度。 锦江区本月无土地供应，因此也无土地成交。 2. 城南成交地块数量最多，城西成交土地面积居首位 ? 2007年一季度各方位土地交易情况 不管从宗地数量还是从宗地面积来看，城西和城南都是名副其实的供需热点区域，城西的成交面积最大，达220.4898平方米，城南的成交宗地数量最多，城北市场仍然较为平淡。其中，城南成交的6宗地全在三环外，城西成交的5宗地中也有2宗在三环外，由此可以明显看出城南、城西的房地产开发虽然已往三环外转移，但热度仍然不减。 3. 三环以外土地成交数量和面积均居首位 ? 2007年一季度各环域土地交易情况 三环外的成交土地的数量和面积都是各环域之最，同比成交数量增加6宗、成交面积增长16.48％。其次是二～三环，共计5宗地、226.66亩，地块数量同比减少4宗，面积同比减少30.66%。 一～二环本季度无土地供应。随着成都市大规模旧城改造的结束，市中心区域可供开发的土地已为数不多，与一环内相比，一～二环开发较晚，但也已经开发得很成熟，因此可建设用地更少。三环外拥有大量可开发的土地，将是未来开发的核心区域。 ? 四、主城区土地成交价格情况； ? 1．成交总金额一季度主城区共成交土地16宗，成交总金额361345.0995万元，与06年同期相比，成交地块数量减少5宗，但总金额却增长了54％。其中一级市场成交251725.328万元，二级市场成交109619.7715万元。 2007年一季度主城区土地成交金额（万元） ? 2．土地成交单价 2006年一季度平均地价为382.46万元/亩，而2007年一季度的平均土地成交价格则为604.53万元/亩,每亩上涨222.07万元，增幅达58.06%。 不同交易方式成交土地平均单价(万元/亩) ?3．楼面地价 备注:图上标注的号码为自编土地号码代码,具体地块详情见附表 各环线混合住宅用地楼面地价 本季度所有成交土地的平均楼面地价大约为2226元/平方米。 成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均每平方米的楼面地价为2415元，具体价格分布如上图。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地处一环内、市中心的文化宫地块和玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环～三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，尤其是14号永丰乡太平村地块和18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺激烈，楼面地价分别为2700和2445元/平方米。由此可见热点地块的珍贵和开发商对整个市场的看好。 4．拍卖成交价比率 备注：① 拍卖成交价比率＝（成交价－起拍价）/起拍价????? ② 图上标注的号码为自编土地号代码，具体地块详情见附表。 拍卖成交价比率主要集中在0.8～1.5之间，最高为2.1，即四川省森林房地产开发有限公司竞得的金花桥街道办事处金花村6组地块，起拍价120万元/亩。该地块虽然位置较偏远，但起拍价较低，因此仍然有数家开发商激烈竞争，经25轮竞价最终成交以370万元/亩，成交价比率也很高。其次市中心的