上海某房地产市场调查(30页).pptVIP

* 南通房地产市场研究 二零零九年六月 / 目录 城市印象 宏观经济环境分析 房地产市场环境分析 市场项目调研 第一部分 城市印象 1 城市印象 区位、面积、人口、行政区划 南通简称“通”,俗称“北上海”,位于江苏省东南部，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点，居长江北岸，南临长江，与上海、苏州、无锡、常州隔江相望,北靠盐城，东濒黄海，西接泰州，“据江海之会，南北之喉”，地处中国“黄金海岸”和“长江黄金水道”结合部，素有“江海门户”之称。 全市面积8544平方公里，毗邻海域约1万平方公里，共有长江岸线277公里、黄海岸线205公里。2008年末全市户籍人口763.72万人，其中，市区人口87.52万人，人口自然增长率-1.60‰。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东4市（县级），辖海安、如东2县，崇川、港闸2区和南通经济技术开发区，共有141个乡镇、10个街道。 2 城市印象 “上海大都市圈的副中心城市” 南通“十一五”规划要求南通迅速融入上海大都市圈，南通新区与开发区是南通融入上海大都市圈的前沿。 北上海 长三角重要的基础工业和先进制造业基地； 长三角北翼现代物流中心； 南通是全国著名的“建筑之乡”，主要经济技术指标多年稳居全省第一，所建工程共获中国工程最高质量奖鲁班奖32项，列全国地级市之首。 南通纺织工业历经百年发展，是中国十二个纺织品出口基地和十个服装出口基地之一，为市第一大支柱产业。 第二部分 宏观经济环境 1 宏观环境 经济健康、稳定、快速发展 人均GDP与房地产市场关系 下降阶段 USD13000以上 平稳上升阶段 USD8000~13000 快速上升阶段 USD1300~8000 住房起步阶段 USD 800~1300 阶段 人均 GDP GDP、人均GDP连续三年保持稳定、快速发展，整体经济环境运行状况良好； 根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系，可以看出，目前南通的住宅市场处于快速上升阶段。 2 宏观环境 固定资产投资比例逐年增加 08年固定资产投资1500亿，同比增长18.58%； 社会消费品零售总额连续三年实现快速增长； 08年储蓄额突破3000亿大关，同比增长23.14%； 3 宏观环境 收入持续增长，生活不断改善 08年南通市人均收入突破3万元，同比增长近20%，人均收入不断增加，生活水平不断提高； 人均消费性支出增长缓慢； 第三部分 房地产市场环境 / 1 房地产市场 近年宏观调控与房价走势 宏观调控与房价走势 08年底在国际金融危机的不利形势下，全国的房地产市场表现尤其明显，市场拐点论一度风行整个行业圈内，而中央及地方各级政府也相继出台了一系列的救市举措，09年初刚性需求集中爆发，楼市行情开始出现高位运行，市场回暖势头明显。 2 房地产市场 地方政策环境分析 南通市调整市区住房保障有关政策； 该次调整主要涉及两个方面：一是进一步扩大廉租住房受益面；二是提高经济适用房政策性补贴标准 【影响】进一步完善住房保障体系，切实解决低收入困难家庭的住房问题 市政府《关于促进市区房地产市场健康稳定发展的意见》 支持自住型、改善型购房消费，内容涉及购房补贴、公积金贷款、二手房交易等诸多环节，将给购房者带来更多实惠 【影响】进一步规范房地产市场，有利于房地产市场健康稳定发展。 《进一步整顿规范房地产交易秩序的有关问题通知》 未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括订购、登记、选号等）收取预订款性质费用等各种形式变相预售商品房 【影响】规范房地产市场 保障购房者的权益 3 房地产市场 房地产行业数据表现 连续三年南通市的房地产投资增幅始终保持在26%左右； 2008年全市商品房施工面积1462.56万㎡，同比增幅27.7%；商品房销售面积376.62万㎡，同比降幅19.7%； 2008年房屋空置面积98.83，增副141.7% 3 房地产市场 房地产行业数据表现 地价、房价、土地供给在07年达到顶峰后，08年下降 。 08年商品房总体供给平稳上升、销售明显回落，供过于求 ； 4 房地产市场 08-09年市场表述 08年在政府宏观调控的大棒与股市虚拟资本缩水、国际金融危机的三重打击下，南通房地产市场疲软。新盘接连低开对老盘形成极大冲击与分流。9月份万科在全国几大城市的降价促销更是给市场带来了强烈的“多米诺股