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房地产企业成本核算 2010-10-05 13:30:11 一、税收成本： 税收成本有广义和狭义之分。广义的税收成本是指征纳双方在征税和纳税过程（该过程开始于税收政策的制定，结束于税款的全额入库）中所付出的一切代价（包括有形的和无形的）的总和，具体包括征税成本、纳税成本及课税负效应三个部分。狭义的税收成本仅包括征税成本。 （一） 征税成本，指政府为取得税收收入而支付的各种费用，包括直接成本和间接成本。（1）直接成本是指税务部门的税务设计成本（包括税法及相关政策的设计和宣传等）、税收的征收成本和开展纳税检查并处理违规案件的查处成本这三个部分。（2）间接成本则是指社会各相关部门及团体、组织等为政府组织税收收入而承担的各项费用。 （二） 纳税成本，指纳税人为履行纳税义务所付出的耗费。纳税成本主要包括以下几个方面：（1）按税法要求进行税务登记、建立账册及进行收入与成本的记录和核算等的支出；（2）因申报纳税而聘请会计师或税务顾问所花费的时间、精力和货币支出；（3）缴纳税款时所投入的人力、物力、财力及耗费的时间和精力；（4）为合理避税进行税务筹划及发生税务纠纷时聘请律师发生的支出。（5）因了解税制而发生的学习成本。一般而言，纳税成本要比政府的征税成本大的多。 （三） 课税负效应，主要指政府课税对经济运行和纳税主体决策会产生不可避免的扭曲，从而造成超过政府税收收入的额外经济损失。如我国目前实行的生产型的增值税，比如08年以前规定企业的固定资产不能抵扣进项税额，则企业会因资本有机构成不同、材料投入和劳务投入比例的不同而承担不同的税负，从而造成资源配置的扭曲，阻碍企业的技术进步和产业升级。 二、资金成本： 资金成本包括资金筹集费用和资金占用费用两部分。资金筹集费用指资金筹集过程中支付的各种费用，如发行股票，发行债券支付的印刷费、律师费、公证费、担保费及广告宣传费。需要注意的是，企业发行股票和债券时，支付给发行公司的手续费不作为企业筹集费用。因为此手续费并未通过企业会计帐务处理，企业是按发行价格和除发行手续费后的净额入帐的。资金占用费是指占用他人资金应支付的费用，或者说是资金所有者凭借其对资金所有权向资金使用者索取的报酬。如股东的股息、红利、债券及银行借款支付的利息。 资金成本=每年的用资费用/（筹资总额-筹资费用） 其主要特点包含：1、资金成本是较满意的财务结构前提下的产物； 2、资金成本着眼于税后资金成本，即考虑筹资方式的节税效应后的成本； 3、资金成本强调资金成本率和加权平均资金成本率。 主要作用： 1、资金成本是影响企业筹资总额的重要因素； 2、资金成本是企业选择资金来源的基本依据； 3、资金成本是企业选用筹资方式的参考标准； 4、资金成本是确定最优资金结构的主要参数。 资金成本在投资决策中的作用表现为： 1、在利用净现值指标进行投资决策时，常以资金成本作为折现率； 2、在利用内部收益率指标进行决策时，一般以资金成本作为基准收益率。 三、建安成本： 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。 在国内，以北京为例，根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66％－28.77％，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71％，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48％，也就是说，老百姓购房款的30％多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。 四、土地成本： 土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。 （1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和