《次贷危机下福州房地产住宅市场走向》.docVIP

“ 次贷危机下福州房地产住宅市场走向”结题报告 小组成员： 时间：2010年10月26日 一．次贷危机国际、国内经济影响 次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2007年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。 次贷危机不仅影响到金融领域并且扩大到实体经济领域。2006年全球贸易增长8.5%，2007年即下滑至5.5%2008年全球贸易额仅增长4%，第四季度全球贸易甚至出现了罕见的负增长2008年沪深股市以一波连续8个交易日的惯性下跌黯然收官，沪指以1820.81点报收，全年跌幅高达65.39%前三季度，进出口总额15578亿美元，同比下降20.9%。其中，一季度下降24.9%，二季度下降22.1%，三季度下降16.5%。前三季度，出口8466亿美元，下降21.3%；进口7112亿美元，下降20.4%；顺差1355亿美元，同比减少455亿美元月份 CPI PPI 2008-12 1.20% -1.1% 2008-11 2.40% 2.00% 2008-10 4.00% 6.60% 2008-09 4.60% 9.10% 2008-08 4.90% 10.10% 2008-07 6.30% 10.00% 2008-06 7.10% 8.80% 2008-05 7.70% 8.20% 2008-04 8.50% 8.10% 2008-03 8.30% 8.00% 2008-02 8.70% 6.60% 2008-01 7.10% 6.10% 2007-12 6.50% 5.40% 2008年CPI、PPI增长情况 时间 进出口总值 出口 1月 975.5 519 2月 1661.8 873.7 3月 2045.2 1089.6 4月 2207.4 1187.1 5月 2207.8 1204.9 6月 2217.1 1215.3 7月 2480.7 1366.8 8月 2410.5 1348.7 9月 2435 1364 10月 2214.15 1283.27 11月 1898.85 1149.9 12月 1833.34 1111.6 与此同时，由于金融危机的始作俑者是次贷危机，这使得中国的银行业对信贷投资的审查更加严格。现在，开发商很难从银行得到贷款。现在银行出于自保，对贷款房地产企业和项目的审核比以往更严厉。他们只挑选那些大的地产企业或者销售状况比较好的项目发放贷款，而目前大部分项目都存在销售困境。加上目前年关将至，开发商将面对应付款增加的问题，因此金融支持的缺乏将使房地产市场面临严峻的资金链断裂的风险。 （一）次贷危机对福州住宅房地产市场需求影响： 由下列图标中的住宅商品房的竣工面积和销售面积所反映出的供求关系，我们不难看出：次贷危机爆发之后，福州的商品房住宅市场从07年的楼市的疯狂热浪，到08年的持续低迷惊天逆转，又惊人地回归， 房地产市场需求可以划分为三大类需求： 居住需求：一次置业刚性需求，重复置业自住需求,这类需求是指购房者出于自住需要而且有支付能力需求这类需求是指购房者出于保值目的而形成的购房需求这类需求是指购房者出于投机增值目的而形成的购房需求 全市生产总值（亿元） 同比上涨（%） 2006年 1656.94 12.2 2007年 1974.59 19.1 2008年 2284.16 15.7 2009年（上半年） 1003.21 6.9 2.储蓄类投资需求 购买者基本观念是闲钱投资，分享城市发展过程中的资本价格上涨。投资者一是缺乏大额资金操作，往往表现为城市普通市民的一种经常性投资，其心里预期是养老或者为今后生活中失业以及其他意外开支做铺垫。因其储蓄功能，投资者往往倾向于更少贷款，更多自付款，因此他和储蓄具有替代性效应。这类需求往往会随着居民收入增长而呈现出增长，但总体需求也表现出较低的弹性。通过下表不难看出，扣除通货膨胀因素后，07、08、09三年福州居民的实际可支配收入基本持平。但商品住宅房的销售价格上涨幅度又高于普通居民收入增长幅度。 人 均可支配收入（元） 同比增长（%） 2007年 16642 17.1 104.4 2008年 19009 16 104.4 2009年（1-9月） 15424 7.06 98.9 商品住宅房销售价格（元/平方米） 增长率（%） 2005年 2981.1