重庆加州61地块前期定位报告资料.ppt

■ 市场研究 宏观背景 写字楼市场 竞争市场 结论 分布格局 重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、华新街、观音桥、红旗河沟、新牌坊。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。 商圈竞争关系 解放碑 观音桥 新牌坊 其它各区 解放碑是重庆传统的商务区，汇集了重庆最顶级的写字楼，不管是写字楼的“量”还是“质”，解放碑商圈都有绝对优势。正因为如此，绝大多数外资企业和国内的大牌企业都将办公地址选在解放碑。选择在解放碑办公，已经成为一种企业身份的象征。 观音桥商圈相比解放碑来说，更是一个勇于追逐的后起之秀。观音桥商圈协同一起位于江北区的华新街，红旗河沟商圈形成一个商务片区。整个片区的写字楼数量不少，但是在“质”上还有待提高。在“城市向北”的影响下，观音桥片区配套环境的逐步完善，趋于成熟。该片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。 新兴的新牌坊商圈，随着市政府各部门和事业机构逐渐迁移至此，以及配套环境的缓慢建立，多个高品质的写字楼项目即将投入使用，新牌坊商圈的影响力将会逐渐崭露头角。 由此可见，重庆未来的商务中心，必定出现在以观音桥—红旗河沟—红牌坊为轴线的大商圈内，并形成未来大重庆的商业核心。 产品规划 整个观音桥商务片区，包含红旗河沟在内，写字楼以单体裙楼加塔楼式建筑为主，多规划为裙楼作商业配套兼开敞式写字间，塔楼作公寓式写字楼，目前以这种形式活跃于市的有十多家。由此可见，公寓式写字楼以其“面积适中、公摊小、使用费低、售价及相关税费不高、按揭付款轻松、商住两用易手方便”等优势，而成为江北区写字楼市场的主流产品。 智能化配套 观音桥片区已投入使用的写字楼的智能化系统多为宽带上网、可视对讲。而现正在发售的写字楼为适应未来的发展需要，较广泛地运用了5A智能化系统：办公自动化系统；通讯自动化系统；消防保安监控自动化系统 ；信息处理自动化系统 ；楼宇自动控制系统。 5A智能化系统是本案未来的必要配置之一 停车位 目前区域内写字楼对停车位的数量设置普遍不足，停车位与入住户数比不到1：2，尤其是观音桥中心区的停车位更为紧张。 项目设置充足的停车位将是本案的未来卖点之一 电 梯 经过调查，目前观音桥的写字楼入住者普遍对电梯不满，虽然大多数写字楼皆为品牌电梯，但由于数量设置少，没能充分考虑商务使用的容量，造成了上下班高峰时期电梯的拥挤，给入住者及往来的客户都带来了不便。 项目规划中多考虑电梯设置，会为项目利润和快销加分 租售价格 目前区域内的写字楼都以建筑面积（清水房）计算租售价格。从销售价格来讲最高的是富力海洋国际为套内均价20000元，区域内普遍均价在12000元，最低是两江星界，土星为6500元左右，这也与物业形态和面市时机相关，富力海洋国际是江北目前唯一的精装甲级写字楼，虽销势缓慢，但由于其写字楼形象和逐渐形成的商务氛围的支撑，未来的销售前景还是比较乐观，土星是新牌坊片区内接近高新园的商务楼，该片区配套欠缺、商务氛围处于发展的情况下也只能以较低的价格和发展前景来带动销售。从租赁价格来讲最高的是未来国际为70元（带装修），普遍租赁价格为35-45元，最低是金岗大厦为20元，此租金水平也与江北目前写字楼多为公寓式有关。 以目前看高性价比是客户比较关注的问题，也是畅销的关键 商务成本 区域内写字楼的使用成本主要是物管费和停车费。物管费在2-6.8元之间，普遍为3－5.5元，商业中心内的写字楼物管费较高，多为3－6.8元，最高是嘉年华大厦，除6.8元的物管费外还要加上7.9元的水电、空调费。 停车费在300－700元之间，多为350元，同样商业中心区的写字楼的停车费较高，多为400－700元，停车费最低的是社区型写字楼为150－280元。由此可见，在江北区中心地段办公的成本是最高的，再加之其部分办公楼配置落后、办公环境恶劣，所以出现了一定的空置量，且面市越早的写字楼空置量越大；社区型写字楼和新兴政务区的写字楼由于使用成本略高于住宅，而环境较好，得到了一些发展型中小规模的公司的青睐，入住率普遍较高。 商务成本会影响客群入住，为项目快速回笼资金，物管及停车费不宜过高。 商务配套 整个观音桥写字楼的商务配套呈现以下特点：中心区的写字楼多利用商圈内的成熟配套，社区型写字楼和CBD的写字楼或依靠周边或依靠裙楼作商务配套，新推出写字楼的商务配套最为完善。特别提出的是位于中心区大范围内，但又与中