第七章地价评估课件.ppt

路线价法运用举例 1．一面临街地地价的计算 路线价法运用举例 2．前后两面临街地地价的计算 高价街影响深度 = 高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）×总深度 低价街影响深度 = 总深度 - 高价街影响深度 3．街角地地价的计算 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 2、按房地价值进行分摊 某权益人分摊的地价数额 = 土地总价值×该权益人享有的房地价值/房地总价值 【例7-11】某幢大厦的房地总价值为8000万元，土地总价值为3000万元。甲公司拥有其商业部分面积1000m2，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其写字楼部分面积1000m2，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额及分摊的地价。 甲公司应分摊的土地份额 = 1000/8000=12.5% 甲公司应分摊的地价数额 = 3000×12.5%=375（万元） 乙公司应分摊的土地份额= 500/8000=6.25% 乙公司应分摊的地价数额= 3000×6.25%=187.5（万元） 地价评估 五、地价分摊 优点：能够反映出由于各楼层楼价的不同而分摊的地价也不同，更能体现房地产权利人的真实权益。 缺点：造成分摊后各层建筑物的单位造价相差很大，不能真实反映地价的空间差异 适用范围限于各层价格有差异，但差异不是很大的建筑地价分摊 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 3、按土地价值进行分摊 某权益人分摊的地价数额 = 享有的房地价值-享有的建筑物价值 某权益人占有的土地份额 = 该权益人分摊的地价数额/土地总价值 =（该权益人享有的房地价值-该权益人享有的建筑物价值）/（房地总价值-建筑物总价值） 某权益人享有的建筑物价值 =（房地总价值-土地总价值）/总建筑面积×该权益人享有的建筑面积 地价评估 五、地价分摊 此法更合理 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 【例7-12】某宗房地产的总价值为9000万元，其中建筑物总价值为5000万元。某人拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为500万元，建筑物价值为300万元。试按土地价值分摊法计算该人占有的土地份额。 【解】由题意： 应分摊的土地份额为 =（500-300）/（9000-5000）=5% 【例7-13】某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000m2。某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600m2。试按土地价值分摊方法计算该公司占有的土地份额。 【解】由题意： 占有的土地份额 = [750-（5000-2000）/10000×1600]/2000=13.5% 地价评估 五、地价分摊 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 （1）接受估价任务 （2）确定估价基本项目 （3）拟定估价作业路线 （4）资料收集与实地勘察 （5）相关资料整理与分析 （6）选择适宜的估价方法，试算宗地地价 （7）试算价格调整，确定估价结果 （8）撰写并交付土地估价报告 地价评估 六、宗地评估程序 * * * 第七章 地价评估 房地产估价 学习内容 主要内容1.地价体系 2.基准地价的评估 3.基准地价修正法 4.路线价法 5.建筑地价的分摊 6.宗地地价评估程序 地价体系 地价 地价体系 地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。 地价评估 一、 地价体系 地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价体系构成： 1．城镇土地质量等级 2．基准地价和路线价 3．标定地价 4．交易底价或交易评估价 5．成交地价 6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。 地价评估 图7-1 地价体系结构示意图 一、 地价体系 地价体系 地价 地价体系 地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 1．基准地价的概念 指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。