保利地产9上海分公司叶上海项目营销策划案.ppt

保利·顾村营销策划初案 谨呈:上海保利房地产开发有限公司 一直以来，宝山作为上海郊区大型工业区及其配套生活区为定位而发展 。 三大趋势，助力区域升级 趋势一：以轨道交通为主的大市政交通配套升级 2010年前，宝山将实现区域市政基础设施全覆盖，形成“三线五纵七横”的大市政、大交通格局，沪太路、蕰川路等道路的拓宽工程和轨道交通R1、M3和M7线工程将相继建成。 未来轨道交通17号线和18号线等将纵横贯穿宝山整个区域，形成汶水路站、场中路站、祁连山路站、通河新村站、何家湾站等地下换乘枢纽。  趋势二：商业和商办用地比重将不断增加 随着一大批居住区的建成，商业和办公用地需求将不断增加，今后几年所占的比例将上升到10-15%左右，逐步缩小与中心城区的差距。 趋势三：以打造宝山“绿心”为主的生态环境升级 在“绿心”基础上规划建设“一环五园”为的绿化网络体系。塑造一条由水、绿、生活道路构成的新城市景观轴线，代表了新城的发展方向，串联了从黄浦江畔的老城到西城区和顾村的组合新城；改善宝山地区缺乏一个凝聚的中心的状况 。 未来宝山，潜力无限 下面让我们来看看宝山区未来的居住规划。 三大利好将推动顾村房地产市场的蓬勃发展！ 不远的将来，动迁基地、“四高小区”将不在是顾村的代名词！ 项目技术指标 占地面积408373.7㎡ ，居住面积517601㎡ ， 配套商业面积18862㎡ 。 总户数 ：5394户 容积率：1.35 建筑密度：22.38% 机动车位：4098辆。 对项目价值梳理 S－优势 生态环境优越 项目规模优势、规划优势 教育配套完善 大品牌开发商 高品质产品 低总价的投资价值 “规划强调社区的开放性，一方面提供生活的便利，另一方面实现社 区与城市环境的融合。……….. 开放社区，以超前的开放式街区营造出 独具魅力的复合型居住空间，领跑宝山都市新生活………..” 渊源 新都市主义（New Urbanism）是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。 其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。 它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行，在上世纪90年代末进入中国 。 意义 一个方面体现为通过旧城改造，改善城郊的居住环境，提倡回归城市的理念。 另一个方面是在城市的郊区发展，对城市边缘进行重构。 精髓 让城市自然化，让自然城市化。 新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。 倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。 多样化市场定位，分期主题的明确和提升 属性定位语1: ----2008新都市主义生态复合居住社区 属性定位语2: ----2009新都市主义美学生活代表作（从生活角度延展） 属性定位语3: ----2010新都市主义国际居住文明实践者（从社会责任角度延展） 对大盘营销认识讨论至此， 下面开始营销实操环节。 案名之旅 诠释项目的核心价值 表现一种自然与繁华美丽交融的景象 彰显一种唯美的生活品质 让消费者产生一种“美好”的感觉，引起共鸣 方向一：项目规模体量特性 凸显大盘气势、气质 基本界定：城 考虑项目多个建筑单体，功能复合全面，整体规模宏大，“城”的概念能恰当的诠释项目的气质。 以“城”之名，赋予项目大的气势 方向二：境外美地移植模式 体现一种独特的异域风情 如果迷路了，我希望是在“托斯卡纳”……… －－利海·托斯卡纳 波西塔诺是被称为意大利南部阿玛尔菲海岸里最美丽漂亮的小镇 世界上最知名的八个小镇之一 保利·班芙小镇 班芙(Banff)是位于加拿大阿尔伯达省(Alberta)卡加利西面的一个小镇，它盘卧在洛矶山脉的脚下，被洛矶山脉层层包围和穿插，是一个飘在蓝天、高山、绿地和河流之间的大自然的美妙造物，因此被称为洛矶山脉的灵魂。 方向三：体现“生态”特性 让消费者产生山林、溪谷等自然联想 方向四：保利地产之花园系列 以植物、花草为载体，倡导“和谐自然” 备选案名： 丁香湾 丁香花园 案名 文化性、故事性、优雅韵味 ……………. 政策越来越具备不确定因素，市场将进入高度敏感时代 消费者观望情绪将持续 囤地、捂盘现象将陡减，供应量