物业教案精要.doc

第一章 绪论 对于今天绝大多数国人而言，“房地产”一词已经不再陌生了，在google或baidu之类的搜索引擎中输入该词，就可以搜索到大量与此相关的信息。 比如有这么一条企业介绍： 房地产业是万科集团的龙头产业，在房地产市场萧条的情况下，万达利用自身优势走出了一条房地产经营与管理、商贸经营与资源重组联动、互补的穿心之路。从而改变了传统房地产业的运营模式，实现了以房地产为龙头的多元化发展，并在大规模的开发经营中，形成了设计、开发、物业管理一条龙的的整体优势，成为中国房地产业的一个亮点。 在这个范例中，不仅出现了“房地产”，而且出现了“房地产市场、“房地产经营与管理”、“物业管理”。而我们现在手头上所使用的这本教材，大家可以看看这本教材书的封皮，是这么写的，叫作——房地产核心课程系列教材——物业管理教程。那么，房地产与物业管理之间究竟是是什么关系？所以，本堂课在和大家探讨物业管理这一核心问题之前我们首先试图回答这样几个问题：什么是房地产？什么是房地产市场？什么是房地产经营与管理？从而引入“物业”与“物业管理”的概念，并进一步阐明“物业管理”与“房地产经营与管理”之间的关系。（与物业相关的不得不说的重点问题） 那么，什么是房地产？什么是房地产市场？ 在我国港、澳、台地区以及国外，房地产又被称为“物业”“不动产”等，是指房产与地产的统称，房地产即房屋和土地两种财产，它包括土地、建筑在土地上的各种房屋以及与房屋有关的权益。在这个概念中，房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物；地产是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 而在大陆居民的实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑物和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分，房地产即房屋与土地，房屋与土地不可移动，故又称为不动产。但这个定义只是不动产概念的狭义理解或通俗解释，广义的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 包含在房地产中的权益，我们称之为房地产物权，包括物权人在法律规定范围内所享有的房屋的所有权，又包括其占有土地的使用权。在市场经济条件下，房产可以在市场上交易、出售或出租，完成所有权和使用权的转移；但是，在我国受土地制度与法律的制约，是限制土地所有权买卖的，所以土地只被允许出租使用权。比如对土地使用权的出让最高年限，以用途为标准规定为：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫体用地50年，商业、娱乐、旅游用地40年，综合或其他用地50年。 在上述的范例中，除了房地产这个概念外，还出现了另外一个名词——房地产市场。房地产市场不仅是房地产交易的场所，也是房地产商品所经过的流通过程的总和，即包括房地产商品的买卖、租赁、交换、抵押、信托、融资和评估等等环节。作为一个多功能的综合性市场，房地产市场从不同的角度出发，可以有多种不同的分类方式。 1、按房地产的实物形态划分 （1）地产市场 土地使用权交换的市场 （2）房产市场 既反映一定时期内房产供应量及有支付能力的房产需要量之间的经济联系，又反应房地产生产者与消费者之间，房产买卖双方之间、房地产业与国民经济其他部门之间的经济关系。 2、按地产的的交换层次划分 （1）一级市场 国家与土地使用者之间进行交易的市场 （2）二级市场 土地使用者之间进行交易的市场 3、按房地产交换方式划分 可分为买卖、租赁、调换、抵押、拍卖、典当等 4、按交换物的性质划分 可分为实体类房地产市场和非实体类房地产市场。其中，实体类房地产市场是指房产和地产的实物交易；非实体类房地产市场是指与房地产的生产、分配、流通、消费相关的资金、劳务、技术信息等的交易，包括房地产金融市场、房地产劳务市场、房地产技术信息市场。 除了房地产市场这个概念外，案例中还有另外一个词汇——房地产经营与管理。哪一个概念范围更大呢？大家再来看一下房地产经营与管理的概念，所谓房地产经营与管理，就是将房地产当作商品，从而对这种特殊的商品进行的一系列盈利活动和管理活动，房地产企业通过这些活动来获得一定的利润或经济效益。 大家说一说，中国的房地产企业有没有钱啊？有钱！大家看看这样两则新闻，今年年初的新闻 2009年房地产成为了GDP的支柱，仅仅销售额就占据13.11%，如果再加上商品房带来的相关收益和房地产带动的相关产业的发展，2009年可以当之无愧的称之为房地产之年。 据2009年福布斯中国财富排行榜统计，前400名富豪中，房地产商占154名；在前40名巨富中，房地产商占19名；在前10名超级富豪中，房地产商占5名。房地产行业已经成为中国财富的主要集中地。 其中，房地产企业比如将农村集体所有制的土地通过征用、补偿转变为国家所有制的城市土地；主要内容有道路、燃气、给水排水、供热、电力、通讯、