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物业经营管理 第一章 物业经营管理概念 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理保证了物业使用运行操作管理，也包括物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估。 物业经营管理服务的目标，A（核心是提供价值管理服务）是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。1、管理型物业管理企业，是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。在物业管理活动中处在总包的位置。2、专业型物业管理企业具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式。也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业主。3、综合型物业管理企业，是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。 物业经营管理的层次A，物业管理和设施管理以运行管理为主，，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。1、物业管理，的核心工作是对物业进行日常的维护与维修。并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。2、设施管理，是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好地生产、办公环境。3、房地产资产管理4、房地产组合投资管理。 物业经营管理不同层次之间的关系。A1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，2、资产管理通过监控实施物业管理，3、房地产组合投资管理通过过制订和实际投资组合战略实施物业管理。 物业经营管理中的战略性工作。（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资组合。物业经营管理的常规工作（一）常规工作内容概述（二）现金流和成本管理（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理。 第二章 房地产投资及其区位选择 房地产投资概念，房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。 房地产投资的形式，房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资以可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业置业投资两种形式。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。 房地产置业投资的目的，一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入，投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获得转售收益。 房地产投资的特性A（一）位置固定性或不可移动性1、受地区经济的束缚，2、周围环境的影响。（二）寿命周期长，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。（三）适应性，指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。（四）各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。1、内部附属设备、2、临街情况、3、物业管理情况。这种差异往往反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。（五）政策影响，1、土地供给、2、住房、3、金融、4、财政税收，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。（六）专业管理依赖性，指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。（七）相互影响，指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 房地产投资的利弊B1、房地产投资之利（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处，（3）易于获得金融机构的支持。（4）能抵消通货膨胀的影响。（5）提高投资者的资信等级。之弊（1）流动性差，（2）投资数额巨大，（3）投资回收期较长。（4）需要专门的知识和经验。 风险分析的目的，1、预期收益率是多少，出现的可能性