物业经营管理大纲精要.docVIP

第一章 物业经营管理概述 一、物业经营管理活动的管理对象 通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用、可获得经常性租金收益。 注意零售商业物业的划分标准。 二、物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征：①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。 物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。 三、物业经营管理的层次及各层次之间的关系 第二章 房地产投资及其区位选择 第一节 房地产投资一、房地产投资的概念 二、房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资又可分为开发投资和置业投资；间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 三、房地产投资的特性 (一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性 ?四、房地产投资的利弊 1．房地产投资之利 (1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。 (4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。 2．房地产投资之弊 (1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。 第二节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 风险的定义； 风险分析的目的 二、系统风险 (一) 通货膨胀风险(二)市场供求风险(三) 周期风险(四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险 (八)或然损失风险 三、个别风险 (一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机 第三节 房地产投资区位的选择 一、区位的含义 狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。 二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 (一)居住物业(二)写字楼物业(三)零售商业物业(四)工业物业 第三章 房地产投资分析技术 第一节 投资分析的基本概念一、现金流量 资金流出量和流入量叫做现金流量、净现金流量。 二、现金流量图 三、房地产置业投资的现金流量 (一)现金流分析中的常用术语 1．潜在毛租金收入 2．空置和收租损失 3．其他收入 4．有效毛收入 5．运营费用： 6．净运营收益 7．抵押贷款还本付息 8．准备金 9．税金 10．经营现金流 第二节 现值与现值计算 一、利息与利率 单利与复利 二、单利计息与复利计息 （一）单利计息 （二）复利计息 三、名义利率与实际利率 四、复利计算公式与系数 公式与系数 1、一次支付的现值系数与终值系数 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数 五、复利系数的应用（见教材50页的习题） 第三节 设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因 1、设备的有形磨损2、设备的无形磨损 3、设备磨损的补偿 （二）设备更新的特点分析 二、设备经济寿命的确定 主要是静态计算方法 第四节 房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 二、财务评价指标体系 三、盈利指标计算方法 （一）动态指标 1、财务净现值(NPV) 2、财务内部收益率（IRR） (二)静态指标 1．静态投资回收期 2．现金回报率 3．投资回报率 四、清偿能力指标计算方法 偿债备付率、资产负债率 第四章 收益性物业价值评估 第一节 收益性物业的概念 收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。 第二节 收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的形成条件 有用性、稀缺性和有效需求。 第三节 收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 二、投资价值和市场价值 三、成交价格、市场价格和理论价格 四、总价格和单位价格 五、实际价格和名义价格 六、现房价格和期房价格 七、起价、标价、成交价和均价 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 九、买卖价格、租赁价格 十、