第四章 土地和住房制度.ppt

第四章 土地和住房制度 第一节 土地制度 概念：是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定作用。 我国的土地制度是以社会主义土地公有制为基础和核心的土地制度。 一、土地所有制 概念：土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个制度的核心，是土地关系的基础，是社会制度的根本制度之一。 其法律体现形式就是土地所有权。 （一）国家土地所有权及其法律特征 概念：是指国家作为土地所有者的权利主体依法对国家所有土地的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权是我国土地所有制的重要内容，是确定社会主义全民所有制经济占主导地位的经济制度的基础。 法律特征： 1）权利主体的唯一性。 2）权利客体的广泛性。 3）取得方式的强制性。 4）权利确认的法律化。 5）国家土地所有权的消灭。 （二）集体土地所有权及其法律特征 概念：集体土地所有权，是指劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，是土地集体所有制在法律上的表现。 法律特征： 1）权利主体分散。 2）权利客体范围有限。 3）取得方式不具备强制性。 4）权利确认必须登记。 5）集体土地所有权的消灭。 二、土地使用制 概念：土地使用制度是在一定土地所有制度下，人们使用土地的程序、手段、方式的规定，是土地财产制度的组成部分，是人们在使用土地上所形成的经济关系。 它涉及土地所有者与土地使用者双方的经济关系，以及双方的权利、义务，和国家对土地使用的管理。 土地使用制度的产权体现形式是土地使用权。 土地使用权则是土地使用制度在法律上的表现。 （一）国有土地使用制度 1.土地使用权出让 概念：是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）特征： 取得的土地使用权是有偿的。 取得的土地使用权是有期限的。 取得的土地使用权是一种物权。 （2）土地使用权出让形式: 协议出让 招标出让 拍卖出让 2.土地使用权划拨 概念：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。 （1）基本形式： 经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。 特征： 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准； 二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。 经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。 特征： 一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准； 二是土地使用者取得土地使用权是无偿的。 （2）基本程序： 3.土地使用权转让 概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 土地使用权转让的含义有四层： 1）转让的权利内容，仅指原权利内容的转让，即占有、使用和收益三项权利的转让； 2）获得国有土地使用权的单位或个人，必须向国家履行出让合同规定的原土地使用者应尽而未尽的义务，不论国家是否参与了土地使用权的转让过程； 3）新的土地使用者通过转让方式获得的土地使用权，只能是出让合同规定的出让期限减去原土地使用者已使用的期限后剩余的土地使用期限。 4）是土地使用权的转让，可以是双方行为即合同行为，也可以是单方行为。既可以是有偿行为，也可以是无偿行为。 （1）土地使用权转让的条件 所转让的土地使用权必须是依法取得的国有土地使用权。 土地使用权和其范围内的建筑物、附着物的权属应一致。 转让土地使用权引起地上建筑物、附着物等产权转移的，双方应到市、县土地行政主管部门和房地产主管部门办理过户登记手续。 土地使用权转让应签定土地使用权转让合同。 （2）土地使用权转让的形式 出售；交换；赠与 （3）土地使用权转让的程序 转让申请与审核。 地价评估。 签定转让合同。 缴纳有关税费。 进行土地使用权变更登记。 4.土地使用权出租和抵押 概念： 土地使用权出租：是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押：是指土地使用者（抵押人）以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人（抵押权人）履行债务作出的担保行为。 法律特征： 1）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 2）土地使用权抵押设定本身