杨凌上院前期定位分析报告.pptVIP

产品定位 定位原则： 从市场竞争环境出发——突破 以客户需求产品为主——吸引 综合市场销售以及客群研判，建议产品宜以舒适性为主，适应改善型客户； 则容积率建议2≤；作为低密度住宅社区应市； 物业类型建议以纯板式小高层（市场空缺）为主，搭配以多层（6层可上人平屋顶，顶层送露台），电梯洋房（6+1坡屋顶，顶层送阁楼），再用适当别墅作为点缀，拔升整体项目形象； 物业建议： 长 青 路 凤凰路 板式小高层 电梯洋房 普通多层 别墅 会所 次入口 主入口 物业类型 产品搭配 梯户比 楼栋数 总户数 板式小高层18F 三室+两室 1:2（两梯四） 5（2单元） 720 板式小高层18F 三室 1:1（两梯两） 3（2单元） 216 多层6F 三室+两室 1:2（一梯两） 4（12单元） 144 多层6F 三室 1:2（一梯两） 1（3单元） 36 电梯洋房6F 三室+两室 1:2（一梯两） 1（5单元） 60 电梯洋房6F 三室 1:2（一梯两） 1（4单元） 48 别墅2+1F 多居室 联排 6 6 合计 21（15+6） 1230 产品中除去6套别墅，总计户数1224户，其中两房462户，三房762户 物业类型 产品搭配 两室面积 户数 三室面积 户数 板式小高层 三房+两房 92—95㎡ 288 116—119㎡ 288 板式小高层 三房 — — 122—128㎡ 360 多层 三房+两房 85—89㎡ 72 109—117㎡ 72 多层 三房 — — 115—125㎡ 36 电梯洋房 三房+两房 97—102㎡ 30 118—125㎡ 30 电梯洋房 三房 — — 126—134㎡ 48 别墅 168—180㎡ 6 价格定位 按客户接受度最优总价，结合项目本身产品定位规划，总价定位如下： 两居室总价：28—40万 三居室总价40—55万 20万 25万 30万 35万 35万 40万 45万 50万 户型类型 户型面积 户型均（单）价 户型均（总）价 户型类型 户型面积 户型均（单）价 户型均（总）价 小高层三房 116—119㎡ 3560 41—44 小高层两房 92—95㎡ 3617 30—34 小高层三房 122—128㎡ 3422 43—46 多层三房 109—117㎡ 3425 40—43 多层两房 85—89㎡ 3572 28—31 多层三房 115—125㎡ 3391 42—45 电梯洋房三居室 118—125㎡ 3970 48—50 电梯洋房两居室 97—102㎡ 4030 39—40 电梯洋房三居室 126—134㎡ 3962 51—52 特色打造 总体规划特色建议 1，高绿化率社区 绿化先行社区 园林环境往往对项目销售起到直接的价格提升作用，但因为园林工期靠后，和种植的树木需要长年的成长时间，导致园林的投入往往很难在销售期转化为产品价格的提升。 建议本项目 1，在规划中，尽量提高绿化率，营造丰富的植被景观； 2，在建设中，采取”全冠移植“”同纬度采购“”5层垂直绿化“等技术手段，将园林效果的呈现提前，在销售的前期就为产品带来直效的价格拉升！ 全冠移植 同纬度采购 5层垂直绿化 案例： 龙湖·蓝湖郡 纳帕溪谷 全冠移植等，会增加树木在运输中的成本，即建安成本的提高，但却能为项目直接带来期房价格上的提升，因此实质上是提高了产品的利润； 2，三重花园空间 建议项目在整体规划中，形成： 公共花园空间——半开放组团花园空间——私家自然空间 公共花园空间：设置全社区共享的会所、运动公园等，为社区多彩生活提供载体； 半开放组团空间：形成组团花园景观，尽可能实现每一户的景观均好； 私家自然空间：尽可能在产品中，为每户设置花园、露台等室内与自然的过渡空间，丰富家庭生活层次； 形象定位 在“城市价值+本体价值+产品价值+市场机会”梳理之下，本项目将打造为 上风：东南门户，风水尚处。 景院：满园春色关不住，高绿化度 尊享人文居住典范：展现项目的绿地景观、高品质产品及居住氛围，满足客户身份感诉求 项目本体条件 百余亩，周边配套一般 客户真实需求 高性价比、园林环境 市场竞争环境 区域市场竞争激烈 市场竞争环境 客户真实需求 项目本体条件 开发目标愿景 控制风险，成功树立项目品牌 开发目标愿景 上风·景院·尊享 人文居住典范社区 住宅均价敏感性分析 敏感因素 住宅均价 影响因素 2790（基准下浮10%） 3100（基准单价） 3410（基准上浮10%） 总投入 608558742 676,176,380 74379