二次调控对市场影响解读.pptVIP

市场预测 政策对一线城市影响：影响最大，量价齐跌，价格回调15%左右 本轮政策调控第一主要针对“房价过快上涨地区”，第二重点抑制“投资性住房需求”，因此对于投资比重相对较大、房价上涨速度相对较快的一、二线城市而言，影响更大，调整的幅度也更大。 供应量预测：部分开发商开始延迟推案，导致年底供应出现下滑，大量供应积压至明年年初开盘，明年竞争压力较大。 成交量预测：受二次调控影响，交易量二次探底，下降明显，至年底前维持低位，明年初略有恢复，但增长速度较慢。 成交价格预测：价格出现一定程度回调，幅度在15%以内，明年初略有反弹。 市场预测 政策对二线城市影响：成交下降2成，明年初逐步回暖 在09年交易过热带动下，大部分二线城市价格被高估，二次调控对二线城市房地产市场影响较大。 供应量预测：部分开发商出现开盘犹豫情绪，短期内供应量出现下降趋势，这种情绪将延续至年底，明年初将得到一定程度缓解，供应也将随着出现一定增长。 成交量预测：年底前出现明显回调，成交量下降2成左右，明年初随着政策效应释放和大量刚需重新入市，成交量将出现一定程度回暖，如后续无严厉政策出台，成交量在2011年中旬出现一定放量。 成交价格预测：价格出现一定程度回调，幅度在10%以内，明年初略有反弹。 市场预测 政策对三线城市影响：影响相对最小，探底后迅速回暖 三线城市目前城市价格接近合理水平，交易量温和，不是政策重点打击对象，因此受政策影响相对较小。 供应量预测：信心不足影响下，部分开发商采取观望，延迟推案，导致供应短暂下滑，但12月供应将有所回升，明年回至正常水平。 成交量预测：受政策外溢效应影响，出现暂时观望状态，交易量短期出现一定下滑，但年底将迅速回升至正常水平，明年继续保持较快增长。 成交价格预测：价格调整幅度不大，部分大户型项目可能会推出部分优惠，总体价格回调幅度在5%以内。 集团项目策略分析 项目策略 调控政策再加码，集团项目所在各城市“银十”难续“金九”表现 上海：供应略降，成交重回百万平方米 杭州：供应略低9月，成交50-60万平方米 目前集团项目所在各城市中已有上海、杭州、舟山三个城市出台相关细则和“限购令”政策，尤其是对上海和杭州投资比重相对较重的城市而言，影响较大。 项目策略 合肥：供应或超100万平方米 舟山：供应、成交环比略降 沈阳：供应大幅锐减，降至100万平方米左右 淄博：10月供应预计在20万平方米 项目策略 二次调控下，集团各项目应该如何应对？ 一线城市项目（上海、杭州）： 销售策略：二次调控及“限购令”对以刚需客户为主的中小户型而言影响甚微，但对 于上海目前在售的别墅和杭州的大户型房源销售有一定制约作用。因此目 前应主推刚需户型，对于改善型户型而言，明年的市场环境相对更好。 拿地策略：上海、杭州的市场容量及城市地位决定了两者房地产市场长期看好，加之 目前由于市场调控，企业拿地较为谨慎，使得目前土地溢价水平较09年高 峰而言低很多，因此目前是拿地比较好的一个时点，拿地区域可选定未来 发展潜力较大的外围区域。 开发产品：虽然短期内政策对改善性户型有较大影响，但在城市居民收入增加投资渠 道狭隘的背景下，通过房地产实现保值增值仍将是主要的投资渠道。但上 海、杭州城市发展化水平决定了未来大户型、别墅将受到市场越来越多关 注。尤其在未来出台物业税后，出于实际收益的考虑，高品质产品将受到 追捧。 项目策略 二线城市项目（合肥、沈阳、佛山） 销售策略：合肥、沈阳、佛山三地细则目前都没有出台，由于其他各地限购令的出台， 或将促使三地项目销售有所上扬。从目前10月预测情况看，合肥10月供 应大增，对项目有一定挤压作用，可考虑推出部分购房优惠吸引人气。 拿地策略：沈阳市场容量在全国都首屈一指，且沈阳土地价格相对低位，可考虑在沈 阳有发展潜力区域储备土地。 开发产品：合肥、沈阳当地房产市场改善型需求占据较大比重，因此在后续产品开发 中，可考虑有产品竞争力的花园洋房等。另外，佛山虽然购房者以本地为 主，但消