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为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 需求市场分析：目标客户需求分析 供给市场分析：竞争项目市场分析 市场分析的落脚点：必须回答的三个核心问题 房地产市场分析的思路 三个层次 区域市场、相关物业市场、项目针对性物业市场 两个方面 市场的供给、市场的需求 三个时段 过去、现在与未来 房地产市场分析的步骤 房地产市场分析的方法 房地产市场分析的方法 房地产市场分析的方法 房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶段 房地产市场分析的方法 房地产市场分析的方法 房地产市场分析的方法 房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地产市场总体状况的指标 房地产市场分析的方法：微观层面 地产市场分析的一些误区 房地产开发项目的区位条件分析 区位与房地产价值 区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 区位与房地产价值 对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 对位置的把握应有动态的发展的眼光 区位与房地产价值 第一、商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 区位与房地产价值 工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 区位与房地产价值 区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 注意区位升值潜力的分析。 选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 房地产开发项目的区位分析 影响房地产开发项目区位选择的因素分析 第一、地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 房地产开发项目的区位分析 第二、具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 房地产开发项目的区位分析 第三、开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 第四、土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 房地产开发项目的区位分析 具体的影响因素 城市规划方面的因素 自然特性 市政基础设施条件 交通通达程度 停车条件 房地产开发项目的区位分析 不同类型的房地产项目对区位的要求： 第一、居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 市政公用和公建配套设施完备的程度。 公共交通便捷程度。 环境因素。 居民人口与收入。 房地产开发项目的区位分析 第二、写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 与其他商业设施的接近程度。 周围土地利用情况和环境。 易接近性。 第三、零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条： 最短时间原则 区位易达性原则 接近购买力原则 满足消费心理原则 接近CBD原则 第四、工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。 区位选择要注意的问题 过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导 来自规划、法律方面的约束可能在增加 邻区影响可能会面临改变 对于项目的选择要和区位的性质相配套 区位选择要注意的问题 下图是对上述分析的一个总结。它说明了区位价值的转移过程： SWOT分析 SWOT分析的价值因素 SWOT分析的价值因素 O/T（机会/威胁）的价值因素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政