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房地产市场管理 制作人：刘立荣 第一节 房地产法市场管理法律制度概述 一、房地产管理法的概念 房地产管理法，指调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。 一般意义的房地产：房产和地产的合称。 房地产业意义上的房地产：指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产。 《城市房地产管理法》第2条：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 三、房地产管理体制 第二节 房地产开发用地管理 一、土地使用权出让 （一）概念与特征 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身 份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （二）土地使用权出让的法律控制 1.禁止集体所有土地使用权的有偿出让 2.符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地的计划 3.必须拟订年度出让土地使用权总面积方案 4.依照法定程序 （四）土地使用权的最高出让年限 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条规定： 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 （五）土地使用权的续期 《城市房地产管理法》第22条第1款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。” 《物权法》第149条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” （六）土地使用权终止和续期 《城市房地产管理法》第二十六条　 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 地王项目频现闲置 保利或将遭罚款超过3亿2011-11-15 来源：长沙万城地产网 去年3月15日，中国兵器装备集团公司控股的北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元总价，击败保利、绿地等强劲对手，拿下北京蓟门桥地块，并以30197元/平方米的楼面价，荣登京城新的单价地王。 北京市土地整理储备中心的信息显示，上述地块于2010年4月19日签订土地出让合同，合同中约定的地块开工时间为同年10月30日。2011年8月10日，保利地产发布的公告显示，其通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式，间接获取了上述地块。 记者调查发现，蓟门桥地块目前已超过上述合同约定的动工开发时间1年，仍未动工，根据《闲置土地处理办法》相关规定，“接盘者”保利地产或被征最高3.52亿元闲置费。 二、土地使用权划拨 （一）概念和特征 概念： 土地使用权划拨是指经由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征： 1、仅限于国有土地；2、具有行政性；3、具有无偿性；4、具有无期性；5、具有特定性。 （二）土地使用权划拨的范围 第二十四条　下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： 　　（一）国家机关用地和军事用地； 　　（二）城市基础设施用地和公益事业用地； 　　（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 　　（四）法律、行政法规规定的其他用地。 第三节 房地产开发经营管理 房地产开发，指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。基础设施建设主要是指依照规划对土地进行综合性的开发建设；房屋开发是指在具备建设条件的土地上建筑各类房屋。 一、房地产开发原则 （一）严格执行城市规划 （二）坚持经济效益、社会效益、环境效益 相统一 （三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设 二、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的概念和种类 1、概念： 房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2、种类： 按经营性质的不同，可分为专营公司、兼营公司和项目公司三类。专营公司是指以房地