第三章物业管理项目的招标与投标精要.pptVIP

第三章物业管理项目的招标与投标  基本要求 1、了解物业管理招标投标的概念、物业管理招投标的组织机构,尤其是开标、评标和定标的有关要求. 2、掌握物业管理项目招标、投标的原则、程序和方法. 3、重点掌握物业管理招标书、投标书的内容及投标书的编写技能. 3.1 物业管理项目招、投标概述 物业管理招投标是房地产项目运行，管理市场化的重要形式----关键是引入市场竞争机制. 3.1.1 物业管理项目招、投标概念 物业管理招标:是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业管理企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析.判断，最终确定物业管理企业的(活动)过程。 诚实信用原则诚实·是道德规范在市场经济中的体现。它要求一切市场参加者在不损害他人利益和社会公共利益的前提下，追求自己的利益，目的是在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，并维护市场道德秩序。诚信原则的主要作用在于指导当事人以善意的心态、诚信的态度行使民事权利，承担民事义务，正确地从事民事活动。 3.2 物业管理项目的招标程序与文件编制 3.2.1 物业管理项目招标(标的)范围与(招标)方式 3.2.1.1 物业管理项目必须招标的范围 1.住宅物业项目 2.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 3.全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目 4.使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目 3.2.1.2 物业管理招标的方式 公开招标 邀请招标 议标 北京某小区物业管理招标文件(样本案例)2 小区基本情况 物业管理服务内容及要求. 管理目标及各项指标要求 服务收费及财务管理要求 对投标企业的基本要求 投标书应包括的基本内容 管理总体构想 日常管理服务项目.标准.承诺指标及采取的措施 房屋及设备的养护维修计划及实施方案 财务管理制度及物业管理收费标准的测算。 3.3 物业管理项目的投标程序与文件编制 3.3.1 物业管理项目的投标程序 获取物业管理资质→做好资金筹措准备→收集有关招标资料→投标可行性研究→申请资格预审→购买阅读招标文件→现场查看→制定管理服务方法与工作量→制定资金计划→标价试算→标价评估与调整→办理投标保函→编制投标文件→送交投标文件、保函→参加开标、现场答辩、评标→中标后签约并执行合同（未中标的总结）→资料整理与归档 3.4 物业管理项目的开标、评标与定标  3.4.1 开标 指招标单位在预先规定的时间,将各投标单位的投标文件正式启封公布。包含两个要点： 即招标人和开标时间 招标人：参加开标的人员，包括：招标单位上级主管部门、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位有关人员、投标企业代表或主要工作人员、法律公证部门。 开标时间：预先约定的时间，一般为招标文件确定的提交投标文件的同一时间。 案例分析:南京物业管理招投标效果分析 【基本情况】 1999年12月5日，南京百家湖花园住宅区就物 业管理单位进行了招投标；2000年3月20日， 南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选 聘“管家”。 【案例分析】两次物业管理招投标的启示 1.物业管理市场化进程需要政府积极引导,规范行为 2.增强业主自治能力,发挥开发商.业委会作用 3.物业管理企业参与市场竞争的意识强烈 4.物业服务价格是焦点之一(菜单式服务收费?) 5.需要引起重视和改进的问题： (1)工程建设与物业管理脱节现象依然存在 (2) 物业管理属服务性行业,其招投标应不同于工程. 设备招投标.评标应侧重企业的信誉.业绩和标书中的 方案质量.答辩的应变能力等,而将公共服务费报价单 列作为评分类别，其权重不宜超过0.2。 * * 招标人：依法提出招标项目、进行招标的法人和其他组织 物业管理投标:是指物业管理企业为开拓业务，依据招标文件要求,组织编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 投标人：是指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织 投标的目的:是物业管理企业参与物业管理项目标的竞争，以求通过市场的竞争,获得物业项目的管理权的全过程(活动)。 物业管理项目的招投标是一种通过市场进行双向选择的行为. 物业管理项目的招投标是平等主体建立起一种新型的平等互利的劳务商品的关系. ★在法律上：招标属于要约邀请 投标属于要约 要约邀请：是希望他人向自己发出要约的意思表示。即要约邀请是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。目的是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。 要约：当事人希望和他们订立合同的意思表示。即要约是当事人自己发出