北京万科对中海项目管理资料.ppt

* * * * 安全文明管理 安全文明形象—楼梯口防护、悬挑脚手架 * * 装修房管理与预控 长春公司精装修实施的一些建议（深圳、广州精装修项目考察） 精装修设计阶段的管理 精装修合约分判阶段的管理 精装修现场管理要点 * * 装修房管理与预控 集团精装修计划在数量上应有地区差异化，2010年尽量减少精装修的数量，随着精装修经验的成熟，再数量逐年的递增。 公司层面成立精装修工作小组，设计、合约、项目、营销组成专职工作小组。 项目部设专职的精装修专业管理人员。 设计阶段，精装修工作小组应全程参与。 * * 装修房管理与预控 广、深项目部工程师平均每人负责200~300套左右，水电工程师每人负责400~600套左右。 广州公司璟晖项目根据面积和户型的不同样板房主要分为高低两个档次，低档次造价为900-1000元/米，较高档次为1200-1300元/米，整体装修风格一致，观感差异不大，仅在地面材质、木门材质、油烟洁具上有所区分，开放展示后供不同层次消费者选择，丰富了产品结构，同时控制了成本。 * * 装修房管理与预控 规模大实力强并多年合作的精装修队伍一般合理承包范围为300-500户，一般精装修队伍的为200-300户。 施工工期，6个月比较合适。 根据工程量的大小和工期要求，一般大面积精装修工期应控制在6-8月以内，对于定位低端、户型较小的也可以控制在3-4月以内。 * * 装修房管理与预控 提高毛坯的交屋标准 总包单位的毛坯质量如墙面的垂直度、平整度、天花的水平高差、是否顺平对精装的质量影响非常大。这点上要高度重视，在总包合同中要将毛坯的交楼标准提高到高级抹灰标准，同时在施工阶段要有针对性的制定质量保证措施，如果条件允许的话可以考虑让精装单位参与对毛坯交工样板的验收。 总包单位配合的好坏直接影响到精装修工程的质量与进度。最重要的是两个方面：脚手架与毛坯交楼的质量。 * * 装修房管理与预控 精装修进场时间 样板层应在主体结构进行到8层进场施工，多层项目相应更为提前，为样板调整预留充足时间。 大堂装修如果由总包施工可按计划进行，否则可与厨卫墙地砖在室内装饰工作面足够满足施工要求即可入场，一般在室内抹灰和地面完成10层左右进场。 * * 装修房管理与预控 毛坯竣工验收前，完成电梯前室和厨卫的墙砖的施工 将精装修湿作业全部完成后将施工电梯、脚手架全部拆除后报竣工验收，然后再做安装工程。这样精装修单位可以提前进场与总包穿插进行施工，并充分利用总包的垂直运输工具。否则精装修湿作业需要用到大量的水泥、砂子、瓷砖等只靠正式电梯根本满足不了进度要求。尤其是后期甲委门、窗、消防、弱电等单位穿插的话垂直运输问题更为严重。如想达到目前的要求，与政府相关部门的沟通要提前。 * * 装修房管理与预控 土建总包单位、精装修主包单位、精装修甲委工程单位的关系 精装修甲委工程纳入精装修主包的管理范畴中 两家公司都没有将甲委分包纳入精装修单位的管理范畴内，而是纳入了总包的合同内，其实是为了适应当地的政策要求。而总包单位只对安全负责。 首先还是要将甲委分包纳入到精装修管理范围内，这样一些工作面移交、进场的工序穿插等琐碎的工作将减少很多，这样项目部工程师能够腾出精力应对质量、进度的管理，但项目工程师不能完全依靠精装修单位的管理； * * 装修房管理与预控 深圳大山地项目把甲委分包项目也在合约形式上纳入主包单位管理范畴，剔除掉经济关系，但精装主包单位不能很到位管理约束分包单位，实际效果不明显，此模式可操作性不强。又如广州璟晖项目把成品保护纳入主包管理内容给予一定经济补偿，但此种模式仅能在成品保护方面有一定成效，大量的协调管理还需项目负责，如何从根本上解决问题，还需进一步实践和探讨 卫生间防水广州纳入总包，深圳公司单独甲委，个人认为都不适合长春公司，建议纳入精装单位的施工范畴。 * * 装修房管理与预控 公共部位应由总包来施工 总包单位合理安排工序穿插，在一个流水段内室内抹灰完毕即可开始装修，这样大大节省施工时间。 目前长春市场能够找到与公司要求相匹配的精装队伍将室内工程按要求做好就很不容易了，再将公共部位交给精装单位是不可取的，而交给总包则可充分利用总包的人力资源、管理资源不必在施工旺季闹“瓦工”荒。总包单位最好是将公共部位做完后做好成品保护再交给精装单位，最低也要将湿作业完成。以三十层为例：地面、抹灰、公共部位装修完成十层，开始移交给精装单位 * * 装修房管理与预控 广州公司的给水管道走在棚下值得借鉴，相应管道位置要有天花作为修饰，这样可以避免做地板或地砖时对管道的碰坏，而管道维修时也不用破坏地砖；而由于南北方气候差异，我们需要对管道做保温处理，避