第十章物业管理法律制度精要.pptVIP

第十一章 物业管理法律制度 第一节 物业管理概述 2003年国务院颁布《物业管理条例》，2007年修订。 一、物业 指已经建成并投入使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。 二、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第二节 物业管理的具体内容 一、业主与业主大会 （一）业主：房屋所有权人 1、业主的权利： （1）接受服务； （2）提议权（召开业主大会会议）与建议权（物业管理有关事项、制定和修改管理规约、业主大会议事规则）； （3）参加业主大会，行使投票权； （4）选举权和被选举权（业主委员会）； （5）监督权：业主委员会，物业服务企业，共用部位、设施设备、相关场地及专项维修资金使用情况。 （6）知情权：共用部位、设施设备、相关场地使用情况。 2、业主的义务： （1）遵守管理规约、业主大会议事规则和物管区域内的规章制度； （2）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定； （3）交纳专项维修资金； （4）按时交纳物业服务费用。 （二）业主大会 1、成立 （1）由物业管理区域内全体业主组成。（2）一个物业管理区域成立一个业主大会。（3）业主在区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，选举业主委员会（只有一个业主或人数较少，经全体业主一致同意可不成立业主大会）。 浙江省：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60％以上或者首套房屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30％以上的，可以成立业主大会。 2、职责：（1）制定和修改业主大会议事规则和管理规约； （2）选举业主委员会或更换业委会成员； （3）选聘和解聘物业服务企业； （4）筹集和使用专项维修资金； （5）改建、重建建筑物及其附属设施。 3、会议和决议方式 （1）会议形式 可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式；但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 。 定期会议和临时会议： 定期会议按照业主大会议事规则召开。 经２０％以上的业主提议，业主委员会应组织召开业主大会临时会议。 召开业主大会会议，应于会议召开１５日前通知全体业主。 （2）决议方式 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 但业主大会作出筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。 业主大会的决定对全体业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 （三）业主委员会——业主大会的执行机构 1、产生和组成 经业主大会选举产生。 委员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任。 主任、副主任在业委会委员中推选。 2、法律性质 三种观点： （1）社团法人 （2）无独立诉讼主体资格的非法人组织 （3）有独立诉讼主体资格的非法人组织 属于民事诉讼法中的其他组织；可以行使民事权利，承担民事责任，享有独立的诉讼主体资格。 二、物业服务合同 业主或业主委员会代表区域内的业主与物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动所达成的协议。 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 （一）基本内容 1、合同主体 2、物业管理事项 3、服务质量 4、服务费用 5、权利义务 6、专项维修资金的管理与使用 7、物业管理用房 8、合同期限 9、违约责任 （二）前期物业服务合同 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业间对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过签订书面的前期物业服务合同选聘物业服务企业。 前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件。 第三节 物业服务合同纠纷 省高院《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行） 》 （一）关于业主委员会的被告主体资格问题 物业服务合同纠纷中，业主委员会既可以在一定条件下成为原告（第四条），也可以在一定条件下成为被告（第五条），即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼。 业主委员会在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质