房地产管理法概述资料.ppt

第五章 房地产管理法 思 考 1. 什么是房地产？ 2.近年来我国房地产业发展情况？ 房产：指土地上的建筑物及构筑物等建筑。 房产区别于房屋： 房屋指建筑物的自然形态， 客体。 房产则指其法律形态、社会形态， 调整对象。 地产：在一定土地所有制下作为财产的土地以及地下基础设施。 房地产：房屋财产和土地财产的总称。 房产与地产有时可分，有时不可分。 进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。 中国房地产的发展及预测 投机，不同于投资，是指货币所有者以其所持有的货币购入非货币资产，然后在未来将购得的非货币资产再次转换为货币资产，以赚取较低的购入价格和较高的出售价格之间的利润，即差价。 进行投机活动的人被称为投机者。 导致大量资金消耗，造成房地产行业的虚假繁荣，致使其他相关产业局面混乱，引发通货膨胀，甚至经济危机。 中国房地产泡沫破灭的后果 房地产泡沫破灭的后果一：经济和社会结构失衡 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一旦房地产泡沫破裂，经济和社会结构将受到严重影响。 房地产泡沫破灭的后果二：金融危机 房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。 房地产泡沫破灭的后果三：生产萎缩、消费锐减 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，由于收益的下降要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。 房地产泡沫破灭的后果四：引发政治和社会危机 随着中国房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。 国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。 我国颁布的与房地产有关的法律法规包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等。 房地产管理法是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称； 1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日施行； 2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常委会第十次会议修改《中华人民共和国城市房地产管理法》。 第一章为总则，论述了立法目的、适用范围、立法基本原则及房地产管理体制等； 第二章为房地产开发用地，论述了土地使用权的出让制度和土地使用权的划拨制度； 第三章为房地产开发，论述了房地产开发的基本原则、开发土地的期限、房地产开发项目的设计、施工及竣工、房地产开发企业的设立等； 第四章为房地产交易，论述了房地产交易的一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和中介服务机构等； 第五章为房地产权属登记制度。 第六章为法律责任； 第七章为附则； 全文共7章，72条。 二、房地产管理法立法目的 （1）加强对房地产的管理（首要目的）； 国民经济的三大支柱产业：房地产业、汽车、钢铁。 （2）维护房地产市场秩序； 开发投资结构不合理：中下等收入阶层居民住房困难、城镇居民住房不均衡。。。 市场行为不规范：虚假广