49第十一章第二节：路线价法六、制作价格修正率表(2012版).docVIP

地价评估和地价分摊 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉地租的含义； 2．熟悉地租现象； 3．了解地租理论的简要回顾； 4．熟悉地租的测算； 5．熟悉路线价法概述； 6．熟悉划分路线价区段； 7．了解设定标准临街深度； 8．了解选取标准临街宗地； 9．了解调查评估路线价； 10．掌握制作价格修正率表； 11．掌握计算临街土地的价值； 12．熟悉城镇基准地价评估； 13．熟悉基准地价修正法； 14．熟悉补地价的测算； 15．熟悉高层建筑地价分摊的意义； 16．掌握高层建筑地价分摊的方法。 二、内容讲解 【本章重要考点提示】 1．路线价法的计算。历年年考试重点。 2．补地价的测算。 3．高层建筑地价分摊的计算。 第十一章　地价评估和地价分摊 第二节　路线价法六、制作价格修正率表 价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。（史记：如三角形地块价格修正率） （一）临街深度价格修正率表 临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出的。 1．临街深度价格递减率 一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。如图11－5（a）所示，有一宗临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位（在此为1m）将其划分为许多与街道平行的细条，可知各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。如果从临街方向起按顺序以a1，a2，a3…，an－1，an来表示各细条的价值，则有a1大于a2，a2大于a3，…，an－1大于an。另外，虽然都为1m之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，之后逐渐缩小，至an－1与an之差可视为接近于零。如果把总价转化为单价，因各细条的面积相同，所以各细条单价的变化也遵循相同的规律。但是不同城镇，同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不尽相同的，表现为图11－5（b）中曲线的位置及弯曲程度不同。弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。如果将各细条的价值转换为相对数，便可得到临街深度价格递减率。 （1） 最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则（four—Three—two—onerule）100英尺①的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图11－6所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。 如果超过100英尺，则以“九八七六法则”来补充，即超过100英尺的第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%和6%。 ［例11－1］某宗临街深度为30．48m（即100英尺）、临街宽度为20．00m的矩形土地，总价为121．92万元。请根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为15．24m（即50英尺）、临街宽度为20．00m的矩形土地的总价。 ［解］该相邻的临街土地的总价计算如下： 121．92×（40%＋30%）＝85．34（万元） ［例11－2］例1l－1中如果相邻的临街土地的临街深度为45．72m（即150英尺），其他条件不变，请计算该相邻的临街土地的总价。 ［解］该相邻的临街土地的总价计算如下： 121．92×（1＋9%＋8%）＝142．65（万元） 【2011版教材新增内容】［例11－3］通过标准临街宗地单价（路线价）求得的一宗临街深度为15．24m（即50英尺）、临街宽度为20．00m的土地总价为85．34万元。标准临街宗地的临街深度为30．48m（即100英尺），临街宽度为25．00m。假设临街宽度20．00m与临街宽度25．00m的差异对土地单价的高低影响不大，请根据四三二一法则，计算标准临街宗地的单价和总价。 ［解］标准临街宗地的单价和总价计算如下： 设临街深度为30．48m、临街宽度为20．00m的土地总价为V，则： V×（40%＋30%）＝85．34（万元） V＝85．34÷（40%＋30%） ＝121．92（万元） 标准临街宗地的单价＝121．9