PPP系列之十七：公租房建设的PBR新模式 —基于香港领汇和鹏华万科REITs的经验.docVIP

LUC联合资本观察——PPP系列之公租房建设的PBR新模式 REITs的经验 上期我们谈到公租房建设的模式钟爱商业及工业地产REITs）,叫什么名字其实无所谓关键是操作 我们先来看看香港的经验 香港的发行房委会得到 领汇REITs发行时的交易结构如下： 根据其发售通函的基本是1、香港房屋委员会组建领汇基金管理公司，领汇基金管理公司在香港注册成立FinanceCo，在开曼群岛注册成立HoldCo和PropCo两个公司，由PropCo作为承接香港房屋委员会旗下商场及停车场等物业的主体；2、根据有关合约，领汇基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委会附属公司，一旦上市成功，领汇基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司代为拥有，并为基金单位持有人之利益而持有；HoldCo公司成为PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司则在领汇发售后作为领汇融资工具；3、PropCo公司向香港房委会购买有关物业，支付基金发行所募集的资金作为对价；4、领汇基金管理公司及受托人为投资者提供管理服务，并收取适当的费用。 我们再来看看鹏华前海万科REITs的经验，其交易结构如下： 根据Ts的模式是 该模式很好解决了合理收益及超额收益分配问题，并同过混合式证券投资基金的形式为REITs的退出提供了方案，这对公租房建设的启示是：保证金类似政府弹性补贴，回购安排也使得具有较高商用价值的物业最终回归政府，超额收益分成措施也使得政府能够分享物业增值所带来的收益。 综上我们设计了公租房建设的 其操作模式是：1、政府通过邀请招标选择房地产开发企业，并由房地产开发企业作为基石投资人发起成立REITs，由政府提供土地、REITs提供资金组建项目公司ITs实现退出 公租房建设进行REITs融资是基于配套的高商业价值的附属物业财综 本文讨论的REITs都是公募型，“15号文”支持基于REITs的投融资模式进行公租房建设，但我们细看联合发文的署名单位——中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中华人民共和国住房和城乡建设部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会，独独缺了“中国证券业监督管理委员会”，由上述署名部委支持的REITs只能是私募型，这多少有点遗憾。证监会虽缺席了“联合发文”，但也没有将公租房的资产证券化列入负面清单，鹏华前海万科REITs的发行让我们看到了曙光，这个市场已经被打开，离“放量”也不远了。 作者：徐振伟 LUC联合资本研究中心 E-mail:huizhang2000@163.com 本文仅代表LUC联合资本机构观点，不构成具体投资建议，转载作品务请注明出处。 2015年8月19日