房地产开发计划的研究.doc

房地产开发计划的研究 摘要 本文首先充分分析了题意，结合我们对房地产开发的理解，做出了流程图，在此基础上建立了四个科学、合理的准备方案，较为准确地确定了各项成本地费用。 准备一：上网查阅资料，得出房地产建造固定成本介于1200元/平方米到1800元/平方米之间，我们取固定成本为1500元/平方米。 准备二：通过推理证明得出：可变成本=0.5（1＋建材价格涨幅）月建房套数的平方。 准备三：将销售费用理解为促销费用，经过查阅资料，得出了销售费用与销售金额之间的正比系数为0.1。 准备四：提出了“公司宏观调控”的折旧计费模型，解决了实房、期房不确定的问题。 在上述四个准备的基础上，我们建立了以最大利润为目标的单目标规划函数。用Matlab编程，同时结合人工数据处理方法，最终得出了二个问题的最优建造计划如下： 问题一 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 方案（Ni） 33 34 31 31 29 29 问题二 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 方案（Ni） 33 33 31 32 29 29 在模型改进中，我们又提出问题二的另一建模思路，以及用“最短路线问题”模型来解决这一问题的思想。 最后，我们对房产公司提出了一些建议并在附录中列出了主要程序的代码。 一、问题重述: 福州市某著名房地产公司通过对历史资料进行回归分析（即数据拟合），并结合今年上半年可能出现的影响楼盘销售的因素，预测该公司2005年上半年的销售状况如下表所示： 表一 月份 1 2 3 4 5 6 销售量/套 42 32 41 67 25 29 该公司楼盘2004年12月售价均为4000元每平方米，平均每套120平方米。今年上半年销售价保持不变。2004年12月末尚有49套现房没有售出。商品房从规划到售出会发生下列费用： （1）建造成本，包括固定成本与可变成本，如按照2004年12月份建材价格计算。可变成本（万元）与商品房建造的套数（以平均每套120平方米计算）的平方成正比。比例系数为0.5。且可变成本与建材价格上涨幅度有关，例如建材价格上涨10％则可变成本是按前面方法计算结果的1.1倍。2005年上半年的建材价格仍会有一定的增长，以2004年12月的价格为基准，预计月增长速度如下表： 表二 月份 1 2 3 4 5 6 增长速度 10％ 10％ 20％ 20％ 30％ 30％ （2）销售费用，与当月的销售金额成正比； （3）折旧费用，建造好的商品房未售出前必须计提折旧，折旧分40年平均摊销。即该公司生产的商品房平均每月每套的折旧费用为48万元/(40*12)＝0.1万元 该公司希望在今年上半年就把建好的房屋全部销售完，为使利润最大化，需要制定出从2005年一月到6月每月的建造计划（即每月完成多少套，每套按120平方米计算） 问题（1）：如果公司的月建造能力没有限制，并且允许有期房销售，且在6月底前要全部完成交房。如何制定月建造计划？ 问题（2）：如果公司的月建造能力上限为33套（以平均每套120平方米计算），同时允许期房销售且在6月底前完成全部交房。问又该如何制定月建造计划？ 二、符号说明： 符号名 含义 L 净利润 S 毛利润 M 总成本 G 固定成本 K 可变成本 a 销售系数 第i个月的建房数目 第i个月卖出房数 第i个月建造成本 第i个月销售费用 第i个月折旧费用 第i个月的期房数 第i月的建材增长幅度 第j月份建造的房在第i月份卖出的数目 (j=0、1、2……6；i=1、2……6 其中j＝0表示去年的12月份) 三、相关假设： 1、新建商品房于每月末提交； 2、以一个月为一个生产周期； 2、单位建房固定成本为一恒量 3、销售费用与当月的销售金额成线性正比； 4、公司的销售预测值与现实完全吻合； 5、顾客所购的房完全服从公司分配方案； 6、建房过程中无遇重大意外损害。 四、问题分析： 房产开发计划问题涉及房地价、建材成本、销售计划、折旧