房地产估价20146章假设开发法1资料.pptVIP

【例题6-2】某旧厂房的建筑面积为5000 m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用500元/ m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用预计为售价的2%、销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的4%。请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率R=12%） 【解】设该旧厂房的正常购买价格为V 装饰装修后的总价值＝（4000×5000）÷（1+ 12%） ＝1785.71（万元） 装饰装修改造总费用＝（1000×5000）÷（1+ 12%）0.5 ＝472.46（万元） 销售费用总额＝1785.71×2%＝35.71（万元） 销售税费总额＝1785.71×6%＝107.14（万元） 购买该旧厂房的税费总额＝V×4%＝0.04V(万元） 补交土地出让金等费用＝500×5000＝250（万元） V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250 V＝885（万元） 该旧厂房总价＝885（万元） 该旧厂房单价＝ 885×1000 ÷5000 ＝1770（元/ m2） 【巩固练习】 1、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　）。 （2006年试题） A．待开发房地产开发建设开始时的具体日 B．待开发房地产建设发包日期 C． 取得待开发房地产的日期 D．房地产开发完成并投入使用的日期 2、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法错误的是（　）。 A．开发经营期可分为建设期和经营期 B．建设期的起点与开发经营期的起点相同 C．经营期可具体化为销售期和运营期 D．经营期可以准确预测答案 3、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（　）。（2002年试题） A．开发结束时的时间 B．购买待开发房地产时的时间 C．建设期间的某个时间 D．全部租售出去时的时间 4、现有某待开发项目建筑面积为3850㎡，从当前开始建设期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出30%和20%，出售的平均单价为2850元/㎡。若折现率为15%．则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　）万元。（2006年试题）A．766B．791C．913D．1046? 该项目开发完成后的总价值的当前现值 ＝2850×3850×［50%/（1＋15%）^2 ＋30%/1＋15%）^2．5＋20/1＋15%）^3］ ＝791．24万元 案例： 1、待估房地产状况： 本估价对象位于××市××大街，东临××路，北临××大街，西临××住宅区，是一块“三通一平”的建设用地，规划建设用地面积为8000m2，规划用地性质为居住和商业项目。建设容积率不大于5.0，允许建筑覆盖率上限为50%，土地使用权出让时间为2006年2月，土地使用年限从土地使用权出让时起为50年。 2、估价要求： 为确定土地出让价格提供参考意见，不用于其他用途。 3、估价时点：2006年2月。 4、估价的假设和限制条件：略。 5、估价定义：略。 6、估价依据： 1）《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）。 2）《中华人民共和国土地管理法》。 3）《中华人民共和国房地产管理法》。 4）国土资源部《土地估价规程》。 5）估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 7、估价原则 本次估价遵循了以下房地产估价原则： 1）合法原则：衣以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。 2）最高最佳使用原则：即以能给估价对象带来最高收益的使用方式为前提进行评估，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财务上可行的。 3）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本次估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 4）替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 8、估价方法 分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况（该土地属于待开发房地产），选取假设开发法作为本次评估的基本方法。 9、估价过程 1）选择最佳的开发利用方式： ①用途为居住与商业混合； ②建筑容积率达到最大的允许程度