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不动产所有权与占有权相分离时，最高法公报案例如何开辟了新的权利救济路径？亭湖法院 最高法院在最新一期的《最高人民法院公报》中选登了上海市一中院“连某与臧某排除妨害纠纷案”，明确了房屋买受人基于合同约定有权要求出卖方履行权利与实物的双重交付，但不必然享有针对合法、正当占有房屋的有权占有人的物权请求权。 本期法官说，我们为您推荐上海市第一中级人民法院的法官对此判决的解读，认真研读会发现，这是一个具有颠覆意义的案例。房屋的合法产权人不能基于物权享有对房屋实际占有的权利，展现了法律成文规定在司法实践中不断被丰富的特殊裁判规则，揭示了中国大陆典型成文法背景下，司法裁判者自由裁量所能突破的最大底线。无疑充满智慧和勇气。 深入该案例裁判规则的背后考量，我们应该注意到：不动产权利人因各种原因如无权代理丧失权利，后手买受人基于善意、对价取得该不动产，法律上便形成两种值得保护的权利人：无辜的原始权利人、善意取得的后手权利人。基于交易安全和效率产生的不动产登记制度着眼于对登记簿上权利人的保护，由此奠定了物权法律制度的基石性规则；基于民事活动的公平、善良风俗所必然产生的损害救济，亦同样具有天然的正义性。后手买受人无辜，原始权利人更无辜，舍前者而保护后者，是法律和裁判者利益衡量后所作权宜抉择。由此提醒购房人：一桩看上去合法无瑕疵的房屋交易，非常有必要实地、多方了解标的物是否存在原始权利缺陷。 要注意的是，本案例具有极强的个案特征，有关虚假诉讼、串通交易的判断在无足够证据支撑情况下，仍只能作为个案裁判者自由心证内容，作为一般原则存在的不动产登记制度仍具有物权法领域基石性的地位，而鼓励交易、保护不特定第三人所代表的市场交易安全的商事法制理念和原则仍将长期存在并发挥作用。 一审裁判文书案号：(2013)浦民一(民)初字第36805号二审裁判文书案号：(2014)沪一中民二(民)终字第433号，二审合议庭：张薇佳（审判长兼主审法官）、唐建芳、朱强 被上诉人（原审原告）连某 系争房屋原系臧某房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋权利核准登记至臧某名下，房屋由臧某及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李某以臧某代理人身份与案外人谢某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为人民币（下同）800,000元，后系争房屋权利登记至谢某名下。2011年10月，连某与谢某就系争房屋签订买卖合同，约定房地产转让价款为1,100,000元，2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至连某名下。 2012年7月5日，连某起诉要求谢某交付系争房屋，臧某作为第三人申请参加该案诉讼。后原审法院判决确认以臧某名义与谢某就系争房屋签订的买卖合同无效，驳回连某要求谢某交付系争房屋的诉请；驳回臧某要求确认连某与谢某就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请。 原审审理中，连某请求判令臧某立即迁出系争房屋。 臧某辩称，系争房屋归其所有，其未出售系争房屋，连某与案外人谢某的买卖关系应属无效，故不同意连某的诉请。 审判结论 一审法院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。本案中根据连某提供的证据，足以证明其系系争房屋的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，臧某现已非上述房屋的产权人，其已无权居住使用上述房屋，故连某要求臧某迁出系争房屋应予准许，但鉴于本案的实际情况，应给予臧某一定的时间另行解决居住问题。臧某辩称系争房屋属其所有、其并未出售系争房屋等意见，与事实不符，也于法无据，故不予采信。据此，一审法院判决：臧某于判决生效之日起二个月内从系争房屋内迁出。 一审判决后，臧某不服，上诉于本院，诉称：连某与案外人串通骗取系争房屋产权证，臧某对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回连某的原审诉请。 被上诉人连某辩称：原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。 二审法院认为，虽然生效判决确认连某与案外人谢某就系争房屋签订的买卖合同有效，但同时亦确认谢某自始至终没有合法取得过系争房屋而客观上无法向连某履行交付系争房屋的义务，故连某应向谢某主张因无法交付系争房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，连某虽然已取得系争房屋的产权证，但在其从未从出售方谢某处获得系争房屋实际控制权的情况下，其径行要求系争房屋实际占用人臧某迁出，法院不予支持。据此，二审法院撤销原审判决，改判驳回连某要求臧某从系争房屋内迁出的诉讼请求。 评析意见 本案的争议焦点在于：当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。 一、占有、占有权能及所有权在物权法体系中的定位 在我国民法中，“占有”原来只是作为所有权或他物权的一项权