某知名代理行北京领袖慧谷项目营销报告资料.ppt

北科建朱辛庄项目投标报告 新知识分子 感性人生·知性生活 认识，解读，改造 更新，理解，包容 中关村外延·全配套·公园物业·菁英社区 * * * [事件] 地铁倒计时 通车前一个月，全线地铁倒计时，同时积累2011年初小户型客户 昌平线开通倒计时30天 [展示] 样板区开放 代征绿地内建设项目售楼处及O5样板房 永旺电影票扫遍中关村所有写字楼 关键词：到访观影/增加客户上门 推 广 发放电影兑换券，评券可到售楼处换取电影票 永旺 三期的开发策略 三期 东区入伙，社区成品园林展示，通过区域配套的成熟及社区内会所的开放，体现社区成熟度 技术战略：以展示社区成熟度为主线 东区竣工 11年9月 西区封顶 11年1月 节点 成熟 休闲活动 体育公园落成 生活氛围 会所开放 区域成熟 城铁通车 项目分期思考:成熟社区，以小户型为主 三期（11年4-10月）:10.5万㎡，以两居，小三居为主，辅以标准三居 三期 三期 [事件] 地铁通车 派送A面中关村B面项目形象的公交一卡通，在昌平线通车时，作限量版发售 邀请业主参加轻轨昌平线开通仪式，将朱辛庄站改为美景成镇站，并在社区举办庆祝仪式 [体验] 公园落成 将东侧代征绿地打造成主体化的体育公园，并举行公园落成仪式 [体验] 会所开放 会所开发仪式，客户体验全功能游乐会所 四期的开发策略 四期 项目最后一期，属于全面的收获期，项目形象与品牌价值已经确立，生活方式植入，大盘完美收官 技术战略：以生活方式植入为主线 西区竣工 12年4月 节点 生活 成品住宅 准现房 生活氛围 成熟社区 成熟之美，丰富人生 项目分期思考:成熟社区，以大户型为主 四期（11年10月-12年3月）:5.1万㎡，140—150㎡大三居 四期 [体验] 梦想生活 社区成熟生活氛围全面展示 实楼样板间准现房展示 下一个30万平米的形象导入 1-4期分期销售轨迹 09年10月 10年1月 10年8月 11年4月 11年6月 12年3月 3月 9月 12月 5月 ④ ① ② ③ 限价房开盘 10.5万平米 两居为主，占70%左右，辅以部分100——110㎡三居，130㎡左右三居标的价值 6万平米 85-95㎡两居和100-110㎡三居为主，部分70㎡左右两居和130㎡左右三居 10.5万平米 以两居为主，占80%，部分100-110㎡三居和130㎡左右三居和部分140㎡左右三居 5.1万平米 基本为三居户型，超过80% 东区封顶 价格 9000-10000元/平米 11000-12000元/平米 11000-12000元/平米 13500-14500元/平米 节点事件 城铁通车 西区封顶 东区竣工 西区竣工 一期 二期 三期 四期 通过品牌植入，区域嫁接等手段炒作区域，形成较高预期 [区域年] 一期 1-4期分期开发实施的策略分解 利用绿地实现，地铁通车，提升产品品质，树立居住标准 [产品年] 二期 东区竣工，公园落成，成品社区规模初具 [成熟年] 三期 准现房，公园物业，地铁，书局，生活方式的完整诠释 [生活年] 四期 10年1月— —10年7月 10年8月— —10年12月 11年4月— —11年10月 11年12月— —12年3月 推广策略 推 广 “新无疆界”新概念营销 新无 疆界 有界： 在推广渠道的选择上，通过世联操盘经验及推广渠道把握经验，选择推广渠道费效比最高渠道。 无界： 依据与客户定位基础，在推广的形式进行创新。在有限的推广渠道选择内，增强推广效果的达成。 推 广 “有界” 营销 推广渠道的选择：世联经验总结出以下高效渠道，以及推广渠道主要产生的推广效果。 1、户外：截流目标区域客户，信息传递有效性高，持续的来访量保证。 2、新浪首页文字连：客户主动点击渠道，来电来访客户一向程度高。 3、短信：目标客户搜索能力强，快速有效的增加项目客户量。 4、活动：持续保持客户热度，增加意向客户上门，增加老客户带新客户成交 1、报纸：传递项目形象价值最佳渠道 2、炒作：保持项目持续市场声音及热度传递 3、地铁广告：项目目标客户群体接触频率最高媒体。 高效推广渠道与功能型媒体组合 推 广 媒体推广组合与选择 持续炒作 维持项目声音传递，话题性营销 　 网络炒作 持续炒作 维持项目声音传递，话题性营销 　 软文炒作 开盘期集中投放 目标客户主要的交通工具选择，媒体到达率高 昌平线 开盘期集中投放 目标客户主要的交通工具选择，媒体到达率高 13号线 地铁 持续投放 客户量保证的高效媒体 　 短信 开盘强销期增加投放力度，后期持续投放 客户量保证的高效媒体 新浪 网络 开盘期集中投放 拦截项目显性客户存在区域 中关村路牌 开盘期集中投放 拦截区域内意向客户 北四环立柱 户外 每期开