第一章房地产市场及其均衡.pptVIP

第一章 房地产市场及其均衡 2011.3 内容提要 1、房地产市场类型 2、房地产市场特点 3、房地产市场的功能 4、房地产市场的供给和需求 5、房地产市场运行机制 6、房地产市场运行特征 7、影响房地产供求的因素 8、房地产投资与消费市场 9、分类房地产市场及运行规律 房地产市场 市场：买卖双方交易的场所 交易活动发生的过程 房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制 1、房地产市场类型 1、房地产市场类型 （1）地产市场 A、土地一级市场：是以让渡一定时期土地使用权益为内容的地产市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场， 两种情况（国家－－开发商） ① 土地批发市场：开发企业或土地使用者向国家一次支出让金 ② 土地租赁市场：土地使用者每年向国家交纳地租 B、土地二级市场：土地使用者将达到规定可以转让的土地，放入流通领域进行交易的市场，是指生地－－熟地 －－转让，或者直接建成商品房出售 （开发商－－消费者） C、土地三级市场：消费者之间的交易 1、房地产市场类型 （2）房地产物业市场 1、房地产市场类型 B、建筑施工市场：主体是建筑商 C、房地产物业交易租赁市场：主要是指出售和出租，主体开发商或代理商，主体在该市场中： ① 获取利润； ② 收集用户的意见反馈从而指导以后的开发经营活动； ③ 多种出售和出租形式为用户提供方便 D、房地产金融市场：是房地产开发经营活动过程中货币资金融通的场所，贯穿于所有市场的各个环节。 2、房地产市场特点 （1）地区性：不能进行调剂，因而房价存在极大差异,主要是由房地产的位置固定性和性能差异性决定的。 （2）供给调节过程滞后性：供不应求时，供给的增加需要较长时间；供过于求时，多余的需要较长时间方能被市场消化。 （3）垄断竞争性：交易价格及交易信息多为非公开的，而且房地产投资决策受价格以外的因素影响较大。 （4）投机性：仅次于金融市场 （5）交易形式多样性：买卖、转让、租赁、抵押、典当等，并且交易活动持续时间较长。 2、房地产市场特点 （6）交易复杂性：房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买卖双方、现场考察、查阅资料、签订契约、产权转移或设定登记等等一系列活动。 （7）受金融市场的强烈影响性：房地产价值大，其交易对信贷的依赖性较强 （8）市场效率低：房地产形式多样，很多方面存在较多差异，买卖双方需要花费相当的时间和费用进行了解 （9）政府干预性：政府通过财政金融政策、土地利用政策、城市规划以及环境保护等手段来鼓励或限制房地产开发 3、房地产市场的功能 房地产市场的功能可以归纳为三个方面：资源配置功能、信息传递功能、价值实现和价值评价功能，是通过房地产的供求、竞争、价格机制及其相互作用表现出来的。 （1）资源配置功能：房地产市场的首要功能，又可分为调节房地产的供求、优化房地产资源的配置两个层面。 （2）信息传递功能：是连接房地产开发和需求的纽带，也是连接社会总供给和总需求的桥梁。 （3）价值实现和价值评价功能：房地产市场通过逐步建立健全的价格机制，对房地产的价值进行客观的评价，使得房地产业部门及相关产业部门都能得到合理的利润和满足自身发展的资金积累，从而促进各产业部门的健康发展乃至整个国民经济的协调发展。 4、房地产市场的供给和需求 经济学中，供给是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数量。需求是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务的数量。 4.1 房地产需求 房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在多种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量 房地产的需求量是在一个特定价格下，消费者愿意而且能够购买房地产的数量 房地产需求的特点：多样性、区域性、层次性、双重性以及可替代性。 4.1 房地产需求 影响房地产需求量的因素有： 房地产价格、消费者收入和消费偏好、替代房地产的价格、预期房地产价格的变动趋势以及社会发展水平和人口因素等。 房地产价格：在其他条件不变的情况下，房地产价格高，就会限制房地产的需求，反之依然。但是由于房地产这种特殊商品具有自身的特殊性，所以房地产价格对房地产的影响又呈现出复杂的变化规律，如在投机性需求占据主导地位时，房地产需求与房地产价格往往呈现一种正向变动关系。 消费者收入水平和消费偏好：消费者收入决定消费者的消费边界，消费偏好则决定其消费结构。 消费者预期：如果消费者的预测是乐观的，对房地产需求就会增加，反之减少。 4.1 房地产需求 社会经济发展水平和城市化水平：房地产需求与社会经济发展水平以及城市化水平是一种正相关的关系。 政策因素：