现代房地产行业盈利模式变迁(ppt44页)教案.pptVIP

房地产行业盈利模式变迁 目 录 1. 房地产行业的价值链与盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 3. 国外房地产开发企业盈利模式 1.房地产行业的价值链与盈利模式 1.1 市场环境与产业结构 1.2 产业链 1.3 产品线与业务主线 1.4 产业价值链 1.5 企业核心业务流程 1.6 企业价值链 1.7 厂商基本盈利模式识别 1.8 房地产业务全流程核心能力识别 1.9 未来10-15年产业盈利空间识别 1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势 1.5 企业核心业务流程 1.6 企业价值链 1.10 未来房地产市场运作模式变化趋势 盈利空间由投资溢价和房地产产品一般价值为主转变为以房地产产品价值增值和投资一般价值为主，企业市场能力与产品能力成为决胜根本 房价与地价分离，代建制 大城市土地持续稀缺，但主要由政府获得土地溢价，在开发商则反映为高成本，高波动性，长期风险加大 存量市场容量超过增量市场容量 70年产权限制，物业税征收，行业监管的日趋严厉等，将是消费者/投资者日趋理性，泡沫逐渐消除，市场投机性减弱 目 录 1. 房地产行业的价值链与盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 3. 国外房地产开发企业盈利模式 2. 国内房地产开发企业盈利模式 2.1 万科 2.2 招商 2.3 合生创展 2.4 顺驰 2.5 万通 2.6 复地 2.7 绿城 2.8 国内房地产行业战略群组矩阵图 2.1 万科 万科是目前中国惟一一家按美国模式拷贝并进行操作的房产企业 万科的特点 专注于房地产专业化经营 着重研究中产收入者的房产品需求 然后在全国范围内取得相应的土地 复制产品的市场定位和品牌策略 产品单一面向极其准确的客户目标 该模式的突出之处 产品的标准化、投资模式标准化 资本投入、产品品质和管理团队都能有效控制 2.2 合生创展 合生创展是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团 合生创展的特点 做大规模，率先采用大盘操作的概念 客户定位以满足城市中高收入的置业需要为主，开发的物业集中于中高档项目，销售均价比当地的市场平均价格水平高出15％一72％ 对市场前景的准确把握，开发未来升值潜力大而当时位置偏僻价格低廉的土地 战略扩张三部曲：1、通过集中化战略和一体化战略，建立企业规模化发展的基础；2、通过集约化拓展进行跨区域扩张 ；3、实施规模化发展 行事低调 注重资本运作 该模式的突出之处 规模化发展有利于降低成本、提升品牌效应，抵御市场竞争风险，实现规模经济 2.3 招商 招商地产具有招商局这一得天独厚的背景，伴随着蛇口开发区的成长而迅猛发展 招商地产的特点 房地产开发、物业租赁和水电供应三驾马车 定位于中高端产品 建立以房地产开发、出租物业经营、二手房买卖中介和物业管理为一体的业务模式，为客户提供房地产全面增值服务 注重产品与服务创新 稳健经营，注重风险控制 面向全国积极拓展，形成3+X格局 多元化融资并与招商银行结成紧密的战略合作伙伴关系 该模式的突出之处 经常性收入与开发性收入比为1：4，为行业之最，抗风险性与抵御周期波动的能力较强 2.4 顺驰 顺驰以二手房市场代理起家介入房地产开发领域，在近年内迅速扩张，成为集房地产开发、房地产中介服务和物业管理于一体的全国性开发企业。 顺驰的特点 “楼赚楼”的销售模式 高风险，激进高调全国性大规模扩张 高价打压对手获取土地 快速滚动开发，通过加速现金流入，延迟现金流出缓解资金链 开发、销售、置换三大主营业务良性互动 积极拓展融资渠道，多元化融资 放权管理（2005年后逐渐调整，向上收权） 注重销售成长（2005年后强调利润成长） 该模式的突出之处 二三级市场联动，带来范围经济效应 风险过大，资金链条脆弱 对上下游的挤压导致企业短期内得益但长期生存环境恶化 2.5 万通 万通是在北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制房地产企业，也是实收资本额最大的民营房地产公司 万通的特点 由“香港模式”变为“美国模式”，由全能开发商转型为专业的房地产投资公司，将投资领域集中于“房屋供应”、“土地经营”、“商用物业”和“定制服务”四大领域。 期望通过定制化生产和商业地产规避开发风险和房地产周期波动的影响 市场目标是形成一个具有国际影响的专业房地产投资商 定位高端市场，重视项目系列的品牌建设 注重创新 有限土地储备战略：目标是将住宅类土地储备控制在300万-400万平方米的水平上 该模式的突出之处 市场抗风险能力强 在中国产业环境尚不够成熟的背景下，不易做大规模 在中国土地溢价占房价比重较高的现状下，难以攫取高利润，为今后发展提供资金 2.6 复地 复地是中国最大的房地产开发集团之一，一级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代