我国房地产税收度研究.pdfVIP

摘 要 在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位。1997—2004 年，房地产开发投资增量占全社会固定资产投资增量的22％，成为 影响固定资产投资规模和速度的重要力量。房地产业在国民经济链条 中处于中间环节，对关联产业，如机械设备制造业、金属产品制造业、 建筑材料等产生需求，带动国民经济增长的作用很大。1997--2004年 间，扣除土地购置费后的房地产开发投资的增量占GDP增量的比重达 到11．6％，其中，2004年达到13％。房地产业健康持续发展对我 国国民经济可持续发展具有深远的影响。因此如何建立合理的税收体 系、有效发挥税收政策的稳定器作用，显得十分的迫切。 房地产税收的理论依据有两类基本观点。一类是公共经济学观 点，认为应体现土地巍收的政府财政收入功能和社会财富公平分配功 能。第二类是土地经济学观点，重点关注土地税收是否影响资源配置。 从而分析得出，我国房地产税收应有提供稳定的税收来源，平等负担、 缩小差距，杠杆调节、发展经济等职能。房地产具有位置固定性、增 值保值性等特殊的资产属性，而且房地产作为不动产，具有难以隐匿 的特点，是一种比较稳定的税收来源。房地产课税加重的是房地产价 值较大占有者的负担，而相对减轻房地产价值较小或不占有房地产者 的负担，利于平等负担，缩小差距。通过房地产课税可以抑制这种投 机行为，以促进房地产产权的活动，使更多的人享有这一财富，从而 创造平等竞争的市场环境。通过税收的一征一免，多征少征，调节纳 税人的经济利益，直接影响经济，借以鼓励和限制某些产品的生产和 消费，杠杆调节，发展经济。 就一个完整的房地产开发项目而言，我国目前的房地产税收及其 相关税收包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、 个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、 城市房地产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税等十三种。 依据房地产税收应有的职能标准来分析，我国现行的房地产税收制度 与房地产市场的发展要求很不适应，不能发挥税收应有的功能，阻碍 了房地产市场的进一步发展。主要表现在，我国房地产税费混乱，费 挤税现象严重，一方面导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房 地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担，另一方面使房地产 开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响 房地产开发规模和房地产市场繁荣。中国现行房地产税制构成在房地 产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，且税收 优惠范围大，导致土地闲置、浪费现象严重，抑制了土地的流动和正 常的市场交易。从税带4的要素来看：纳税主体内外有别，从价计征与 从租计征有失公平性，征税范围过窄违背了多受益者多纳税的公平原 则。房地产税收征收管理来看，立法层次偏低，税收法规多变，税收 征管的配套措施不完善，如财产登记制度、评估制度不健全。 在国外，房地产业在国民经济活动中占有举足轻重的地位，对房 地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世 界各国税收制度的一项重要内容。分析国外房地产制度，可借鉴的先 进经验有，房产税收是国外地方政府财政收入的主要来源，用于当地 的各项基础设施建设，这种良性循环的税收机制一方面激发了地方政 府征收房产税的积极性，另一方面又扩大了地方政府基础设施和公用 事业的规模。他们普遍以市场价值或评估价值为房产税计税依据，使 其具有随着经济增长而增长的弹性特征，同时也体现了公平税负、合 理负担的原则。各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的 税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了 土地的经济供给。他们根据本国的税收体制，设定具有充分弹性区间 的税率，使各地房地产征收与实际情况相适应。 根据房地产税收应具备的职能和目前我国房地产税收体系问题 分析，再借鉴国外房地产经验，结合我国国情，可得出我国房地产税 收制度优化设想。遵守“公平、效率、适度和法治”四原则基础上， 我国房地产税制体系改革的基本思路是，正税、明租、少费，扩大税 基、公平税负，合并税种、简化税制，建立依据房地产市场运行过程 和市场运行设定的、便于征管的税收体系，并适度整顿规范税收优惠 措施。 房地产税收体系税种设置构想是，土地批租阶段设置耕地占用 税；房地产开发阶段设置房地产投资方向调节税；房地产流转阶段设 置营业税、印花税、所得税、遗产税和赠与税，房地产保有阶段设置 房地产税。具体税种完善设想有，提高耕地占用税征收标准，税款纳