土地估价理论与方法第9章路线价法教案.pptVIP

Free template from 第九章 路线价法 主要内容 第一节 路线价估价原理 第二节 路线价估价程序与方法 第三节 路线价修正体系 第四节 路线价法在宗地评估中的应用 收益还原法、市场比较法、成本逼近法以及剩余法都适用于个别地块的评估，并有严格的适用范围，然而在短时间内对于大量宗地的同时评估，就需要采用简便、快捷的估价方法，通常采用路线价法。 路线价法是城市土地估价的主要方法之一，英美等国早已采用此法进行地价测算，日本最早采用这种估价方法是在1923年。我国台湾地区在实施平均地权从事规定地价作业时，也采用了此法，然而，在英、美、日本和台湾的应用中，各有特点。 第一节 路线价估价原理 路线价法是对面临特定（商业）街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该种深度上数宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，得到街道的路线价，然后据此路线价，进行深度修正和其他修正，求取临接同一街道的其他宗地地价的估价方法。 一、基本概念 二、基本原理 路线价法的基本原理是同一区段内条件相似的地块具有相同的价格和计算路线价的宗地条件应基本一致。 因此，估价中按条件相似划分的路线价区段，可以认为区段中临街土地的价格应是一样的，城市内其他各宗土地价格的高低，随距街道距离的增大而递减，即宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小地价也越低。 三、基本公式 =路线价×深度百分率×宗地面积 =路线价×深度百分率×宗地面 积＋其他条件修正额 =路线价×深度百分率×其他条 件修正率×宗地面积 宗地总价 四、适用范围与特点 路线价法适用于市街地，主要用于商业繁华区土地价格的评估。 路线价法是一种快捷、省时、省力，适用于大宗土地进行地价评估的好方法，特别适用于土地课税、资产评估、征地拆迁等大范围多宗土地的估价。其前提条件必须有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。 路线价法需要较多的估价实例，且地产市场比较规范，能够正常运转。否则，会出现误差，影响估价的精度。 路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。 第二节 路线价估价程序与方法 划分路线价调查区段； 设定标准深度； 收集交易案例； 计算宗地价格； 划分地价区段； 计算区段地价； 划分地价等级； 编制深度修正系数表及其他因素修正系数表； 计算宗地地价。 路线价法的估价程序一般为 一、划分路线价调查区段 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。 在划分路线价区段时，可及性相当的地段（即影响土地价值的土地条件大致相同的地段），应划分为同一路线价区段。一般以地价有显著差异的地点作为路线价区段的分界点，如十字路口、丁字路口中心处或其他明显地物点。 一般将一条街道，划分为一个路线价区段。但对一些繁华街道，土地条件变化特别显著时，也可以将同一路段划分为两个或多个路线价区段。对于繁华程度差的街道，如住宅区、工业区等，可以将多个十字路口之间的路段划为一个路线价区段。而在同一街道的两侧，繁华程度有明显变化时，也可以将同一路段划为两个路线价区段。 二、设定标准深度 设定标准深度就是确定里地线位置，该位置是道路对土地利用价值影响的分界，此深度以内（即临街地）的地段，距离道路愈近，地价愈高；此深度以外，地价逐渐降低。 标准深度的设定，直接关系到路线价的确定。一般采用两种方法：一是将路线价区段内临街各宗地的众数深度作为标准深度；二是采用某一路线价区段内临街各宗地的平均深度来确定。 欧美国家多以100ft（合30.48m）为标准深度，日本是对不同用途的土地分别确定标准深度，台湾地区则以18m为标准深度，我国的路线价评估中，标准深度多根据各城市实际，按照土地级别和土地用途及临街宗地的众数深度设定各个区域的标准深度。 三、地价实例调查 地价调查区段确定之后，须进行区段的地价实例调查。主要调查近一二年内发生的房地产交易、租赁以及各种交易形式的市场资料。调查的数量应适当，样点分布要均匀，要有代表性且反映市场交易的真实性。 调查的主要内容包括：土地出让、转让、土地租赁、房屋租赁、房屋买卖、合作建房、土地联营入股、企业兼并等。 调查的对象主要是房地产交易的当事人，经纪人、房地产交易管理机构、金融机构、房地产开发