万科南通项目(精简版)(终稿)讲解.ppt

* 租金收益测算说明 项目租金收益预测 * 开业准备 租户服务 招商协调 制定《租户管理手册》和《物业管理手册》，明确服务内容和收费方式； 确定《租赁合同》和《合作经营合同》文本和管理系统； 协助完成招商； 相关证照的办理。 中央收银系统和租户管理系统的软硬件购置和安装； 《商场市场推广公约》的确定以及与租户协商共同促销或优惠活动细则； 租户的装修审图和营业员培训； 标示系统的统一。 租户进场装修的监督管理； 协调租户的证照申领； 商场开业活动的筹划和准备； 设施设备的调试完成； 新进员工的培训。 经营管理配合招商工作的执行流程 项目经营管理策略 * 经营管理团队人数预计30人（不包括保安保洁人员） 项目经营管理策略 团队组织架构 * 周边区域目标消费 顾客的普及型推广 强化特点型商业（譬如儿童类消费） 和节假日消费的推广 回头顾客的捕获以及 数量逐渐增加，并努 力提升消费需求满意度 我们采取“全面辐射-提萃需求-扩大细分”的市场推广策略。主要面向符合本项目商业定位的细分目标顾客，体现以家庭为核心的体验型“全生活”购物场所的概念，而非变化迎合全部周边顾客需求。 项目市场推广策略 充分合理利用本项目的户外广场资源，根据南通当地消费文化 ,我们在进行充分市调后将制定符合当地文化的一系列主题活动， 根据上海商业对周边城市的示范及辐射效应 ,我们也可以主打上海牌 吸引商家及消费顾客的眼球，汇集人气，增加收益，提升项目自身价值。 项目推广示意 项目经营管理策略 增加租户销售额,提升盈利能力 通过租户获益,提升商场物业价值 提升商场品牌知名度 更好的实现消费者,商家,业主的共赢 商场停车位出租 目前该区域内均采取免费停车的策略，预计第3年以后，逐渐开始计次收费和小额的计时收费。 户外广场的出租 根据未来商场的顾客流特点，选择广告公司或者零售进行面对公众的商品促销或者新品发布、参与性活动等。 楼体和墙体广告出租 需要邀请有户外广告发布权的广告公司进行投标，条件综合优胜者中标。 停车场开发策略 * 项目经营管理策略 * 项目经营管理策略 项目市场推广途径示意 序号 推广渠道 目的 时间及年度比例 1 媒介 (平面, 网络 ,电视电台传媒) 最大限度扩大知名度宣传范围 开业前 ,重大促销 (2-3次) 2 户外宣传 （主要路段宣传指示牌 ,户外广告） 扩大知名度及导引 开业前 (1次) 3 消费者互动性活动 激发消费热情聚集人气 节日,淡季 （3－5次） 4 会员优惠活动 培育忠诚度高的客户增加回头客 四季（4－6次） 5 消费送礼折扣 提升销售额 聚集人气 淡季或节假日（10－15次） 6 演艺活动 聚集人气提升商场品牌知名度 重大节日（3－5次） 7 专业集市及特定品牌推广 促进某一品类商品销售 根据实际需要 08. 03. 26 Page * * * 万科南通商业项目提报 --商业定位 经营管理 2012.06.29 * 目录 一、商业定位 项目概况 南通商业简析 项目所在区域商业介绍 项目所在区域分析 项目商业定位依据 项目商业定位 项目业态分布 目标租户 项目招商进度计划 项目租金收益预测 二、经营管理 项目经营管理策略 * 南大街 行政中心板块 通吕运河上多座大桥的建成，将整个城北（港闸）与南通老市区距离进一步拉近 东区配套商业 开发 区配套商业 北大街商业 万科项目 项目地理位置 项目地理位置：南通北翼新城，长华路永怡路口。距离南通最繁华的商圈--南大街百货商圈 约4.5KM 城北板块商业目前主要以港闸为主，政府提出建设“北大街”概念，以南人街作为对照，人力发展城北的商业，满足区域消费需求。 项目概况 * 项目参数： 总建筑面积218650平方米，西侧商办地块100350平方米，其中商业总建筑面积47305平方米，东侧居住地块118300平方米。 项目鸟瞰图 项目概况 * 南通市区商业面积：140万平米 人均商业面积：1平米/人 商业规划： “一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、多点”的原则 一圈：换濠河特色圈： 双核：南大街商业中心、新城商业中心 两带：依托336线、外环北路为轴线发展新兴商业 五心：5个区域商业中心，包括工农北路外环路商业中心 六道口：集合高速公路、立交发展物流、仓储式超市 十街：10条特色商业街 多点：54个市级社区服务中心 项目处于定位于区域商业中心，且距离市中心商业最近， 约4km； 目前市中心商业交通拥挤，购物环境较差，业态以百货为 主，并高程度的集中在南大街商圈附近零售品牌以本土二 三线品牌为主，品牌意识正在形成。 南通商业简析 南通商业简析 南大街商圈以百货店为主，各种业态并存，集购物休闲、住宿餐饮