万全时代广场策划方案讲解.ppt

2013 December 我们服务于谁——经营户、消费者 定位分析——总体概念 功能定位 总体定位 定位理由 项目发展模式 业态定位 业态定位 业态定位 业态定位 业态定位 业态定位 一层业态布局 二层业态布局 三层业态布局 四层业态布局 3 招商策略 招商政策 一般情况下付款方式（半年付、年付）大商家：根据谈判情况，由公司另行确定； 保证金基本在10000-20000元左右，面积大或大型商家另行商定； 递增比例以及时间（递增不超过5-8%从第三年开始递增）； 放水养鱼，装修免租期政策，免租期（3个月-6个月），特殊牌商家另行确定。 招商政策 大型主力商家建议联营扣点形式，目的主力商家带动小型商户。 散户或者小型主力店，采取租金形式，原因散户承受风险小，租金能实现快速回款。 与商户合作方式 租金/联营 招商政策 针对商场尾盘商铺，我司建议有2种形式操作模式： 第一种模式：一次性返租五年，租金回报每年返一次，回报率甲乙双方另行协商。 第二种模式： 业主自营性投资客，需商管公司签定后期运营管理协议，接受统一管理。 与小业主合作方式 售后返租+自营性投资 物业费免收政策 商业市场处于发展阶段，为使更多的优商入住，前期给与商家一 定的优惠政策，冷场到旺场。 针对商户免收一年物业费的优惠政策，给与商家前期投入减小压力。 招商时间 招商时间 由于招商任务较重，我们对招商时间提前安排，其中商家招商要事先做好相关工作，在项目策划方案出来后正式按业态分布确定商家主力店，根据商家的具体要求进行方案策划的修改与完善，避免方案被迫修改所造成的损失。 招商目标 1、总体目标：时间：2013年12月份—2014年5月份，共计时间5个月。 项目自招商团队进场之日起至个3月内招商率达50%（含首期推广）； 4个月内招商率达 70%； 5个月内招商达 95%。 招商进度安排 　 2 　 　 　 　 　 　 开业 9 一铺一价标的确定 4 招商政策的确定 　 　 　 　 　 　 　 招商率/开摊率达95% 8 　 　 　 　 　 　 　 招商率达70% 7 　 　 　 　 　 　 　 广告投放 6 　 　 　 　 　 　 　 招商各项目筹备就绪正式启动 5 　 　 　 　 　 　 　 业态布局的确定 3 　 　 　 　 　 　 　 签订合作合同 1 2014.6 7 2014.5 2014.4 2014.3 2013-1 2013.12 　 　 2013年12月份—2014年5月份，共计时间5个月 　 　 时间进度 项目 序号 招商达50% 招商方式 点对点招商 分点招商 项目洽谈会招商 广告招商 招商为王，商业地产的生命线 我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。 先大后小 —— 先招主力店后招非主流店 理由 :大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。 招商策略 招商策略 联动我司资源 整合北京市场资源，实行点对点对接； 调动我司浙江商会、山西商会、温州商会等资源库，使其恰接成功； 利用我司长期商业市场战略合作关系，发动群带效应，使其客户签约。 招商策略 招商进度比例规划 我司资源30%；（各商会、北京品牌合作商家） 外地招商占20%、（张家口等）。 万全本地招商区占50%左右。 招商基本当地为主，外地为辅，比例计划为： 成功进行主力店招商是商业招商的关键 主力商家的选取 选取租金承受较高的主力 商家 主力店的选取必须迎合区 域目标不能脱离市场 在主力店面积应控制在 商业积的30%左右 主力商家的谈判 采用背靠背招标形式 充分利用招商资料与区域 优势 切勿一味进行价格优惠或 者免租政策 主力商家合作模 式 项目前期：养商 期合作经营；少 租金+分成 项目中期：纯租 赁模式 中心思想 定位精确 以客为主 统一规划 统一管理 统一运营 价值平均 散户如何利用主力店带动进行招商 先进带后进，多点开花 散户招商原则 根据楼层尽量选取租金承受力较高的品牌 对于品牌直营商家和加盟商家要分配均衡 通过空间和业态布局的规划，将主力商家和散户，或者特色散户和一般大众散户穿插摆布，互相带动形成多个中心开花局面 主力商家合作模式 散户抗风险能力较小，前期必须要有对应的养商策略。 经营过程中应该及时对散户