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居住規劃 購屋與租屋決策考量 年成本法 購屋者的使用成本是自備款的設算利息與房屋貸款利息 租屋者的使用成本是房租 小李看上一間36坪大廈六樓，屋主租售皆可，房租每月24000元，押金三個月；售價700萬元，可承接400萬元利率6%的房貸，自備300萬元(押金與自備款機會成本以一年期存款利率3%計算) 租屋年成本 =24000×12+24,000×3×3%=290,160 購屋年成本 =300萬元×3%+ 400萬元×6%=330,000 購屋與租屋決策考量 房租是否會每年調整 房貸與房租所得稅扣除額 房價漲升潛力 利率的高低 購屋與租屋決策考量 淨現值法 考慮在一個固定的居住期間內，將租屋及購屋的現金流量還原至現值 同上例，若已確定要在該處住滿5年，房租每年調升12000元，以存款利率3%為折現，貸款利率6%，貸款年限為20年 購屋與租屋決策考量 租屋淨現值 購屋淨現值 20年房貸每年本利平均攤還額 400萬元÷年金現值係數(n=20,r=6%)=348,736 五年後售屋淨所得=3,665,155 購屋與租屋決策考量 五年後售屋淨所得=3,665,155 五年後售屋房價=五年後售屋淨所得+五年後房貸餘額現值 =3,665,155+348,736×年金現值係數(n=15,r3%) = 3,665,155+3,386,924 =7,052,079 五年後售屋房價只要在706萬元以上,購屋比租屋划算 試題觀摩 有關購屋與換屋考慮，下列敘述何者錯誤？ [第一屆理財規劃] (1)將租屋及購屋的現金流量還原至現值，比較兩者現值較高者為划算 (2)依目前所得稅法規定，自用住宅房貸利息年扣除額以27萬元為限 (3)在土地增值稅方面，新購土地地價總額較出售土地之稅後地價為高者，可辦理重購自宅退稅 (4)利率愈低，購屋會相對划算 ………………(2) 試題觀摩 許君以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8﹪的投資報酬率，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近金額）[第二屆理財規劃] (1)40.8萬元 (2)43.7萬元 (3)45.6萬元 (4)48.3萬元 ………………(2) 試題觀摩 姜君購屋以供出租，預期10年後該屋將以當時價格500萬元出售，在此期間每年租金淨收入40萬元，若欲達成每年5%之投資報酬率，則姜君目前購買此屋之上限金額為下列何者？(以萬元計，取最接近之金額) [第三屆理財規劃] (1)555萬元 (2)585萬元 (3)615萬元 (4)645萬元 ………………(3) 試題觀摩 小花欲購買某店面以供出租，若該店面每年有 48 萬元淨租金收入，假設 10 年後該店面可以當時價 格 600 萬元出售，以每年投資報酬率 8%計算，則目前小花最高出價金額多少方為合理？（取最接 近值）[第六屆理財規劃] (1)480 萬元 (2)600 萬元 (3)648 萬元 (4)756 萬元 ………………(2) 試題觀摩 小王目前為無殼蝸牛族，假設 10 年內房租與房價均不變，折現率為 3%，在不考慮稅負與房貸因 素下，以 10 年為期，依淨現值法計算，在下列何種情形下，小王租屋較購屋划算？ [第五屆理財規劃] (1)每年房租 20 萬元，購屋房價 600 萬元 (2)每年房租 20 萬元，購屋房價 700 萬元 (3)每年房租 15 萬元，購屋房價 450 萬元 (4)每年房租 15 萬元，購屋房價 400 萬元 ………………(2) 試題觀摩 許先生以現金500萬元購屋以供出租，假設15年後該屋將以當時價格400萬元出售，若欲達成每年8﹪的投資報酬率，若不考慮通膨因素，則此15年期間每年至少應有多少淨租金收入？（取最接近值） (1)40.8萬元 (2)41.5萬元? (3)42.6萬元 (4)43.7萬元 ………………(4) 購屋規劃 以儲蓄及繳息能力估算負擔起的房屋總價 可負擔自備款=目前年收入×負擔比率上限×年金終值係數+目前淨資產×複利終值係數 可負擔房貸=目前年收入×複利終值係數×負擔比率上限×年金現值係數 可負擔房屋總價=可負擔自備款+可負擔房貸 小杜年收入為100萬元，預估收入成長率為3%，目前淨資產200萬元，年收入100萬元40%為儲蓄自備款，以當時年收入的40%為每年負擔房貸的上限，打算5年後購屋，投資報酬率10%，房貸年限20年，利率以6%計，可以負擔屆時房價為多少？ 購屋規劃 可負擔自備款= 100萬元× 40%×6.105+200萬元×1.611=566萬元 可負擔房貸=(100萬元×1.159× 40%)×11.47 =532萬元 可負擔房屋總價=自備款566萬元+房貸532萬元 =1,098萬元 若小杜理想的住家坪數為45坪，則每