世联北京金隅花石匠项目投标报告详解.ppt

形象定位 推广语：匠心缔造 时尚生活 关键词：匠心打造的都市化、时尚感、低密洋房 新都市生活主场，洋房生活享受 核心价值点延展 本项目的卖点延展 卖区域 贴近中高端客户现实需求，树立良好市场口碑！ 新城规划核心区 道路通达性好，出行便捷 区域升值潜力 未来都市化生活方式 卖社区 低密生活意向+高品质感 园林景观 石材立面，高品质感 教育资源配套 品牌开发商 高附加值产品 面积控制合理 舒适户型尺度 功能性强 面积赠送 卖产品 客户核心需求——改善升级客户及高端首置客户 区域价值认知，休闲生活方式，高舒适度产品 地段价值的重新包装和演绎——跟随策略 洋房产品精细化的价值体现——差异化策略 挑战更高利润下的营销策略！ 全面打造通州新都市生活改善升级社区新标杆 本项目营销核心方向为： 产品出位品质升级路线！ 营销策略 挑战 出击 定价和推售策略 2010全年目标分解 三大营销战役 赢在执行 ——10万平米营销制胜解决方案 项目形象策略 金隅·花石匠案名理解 花？ 石？匠？我们究竟卖什么？ 项目形象策略 花，石，匠很好的诠释了走品质化路线的产品打造理念，和改善型居住需求高度吻合的产品特性！但在传播时，我们必须有所侧重！ 通州不缺乏以“花”“园林”景观来做文章的项目 通州也不缺乏以石材立面做卖点的项目 我们要做的既不是附和，更不是跟随！ 我们要引领通州全面品质化升级的新时代 我们要全力精心的营造一个“匠”字 金隅·花石匠—都市生活新主场，匠心缔造的时尚生活 以匠心独具的精巧形象进行精神统领 全面打造东部改善升级社区NO1！ 以精细化的产品品质营造进行形象沟通 以直观方式提供给客户一个低密度洋房生活意向 通过以上四点全面树立通州新都市生活主场下，改善型社区新标杆 以时尚元素诠释“独具匠心”的感受 项目形象策略 定价和推售 价格定位 推盘顺序 分期价格实现及推售安排 价格定位 成熟区域、传统产品采取市场比较法定价 考虑入市时间初定在5月份，按照市场每月约3%的正常涨幅，入市价格为：16019元/平米。 参考楼盘 近期成交均价 (元/㎡) 对比得分 比准均价 权重 权重均价 参考原因 K2海棠湾 16181 1.138 14219 25% 3555 高附加值 京贸国际城 18500 1.108 16697 30% 5009 客群类似 天时名苑 19000 1.217 15530 10% 1553 轨道物业 华业玫瑰郡 14500 0.938 15458 15% 2319 距离最近 8哩岛 17500 1.123 15583 20% 3117 户型 比准均价 　 100% 15552 竞品比准得出入市均价： 推盘顺序 价值从低到高，保证价格小幅快涨。 受西侧临散热器厂的影响 紧邻两限房，受六环噪音影响较大 1 销售前期左侧受高压线影响 位处社区中央，私密性较好 2 3 4 补充货量 5 推售顺序为：14#、15#、16#→11# → 12#→13#→27#、29#、31#→24#、25#→ 26# → 21# 品牌开发商 通州新城规划核心居住区，地段较好 道路通达性好 低密花园洋房，板楼设计； 高品质园林 产品高附加值 飞机航道经过，东侧紧邻六环，噪音污染大 周边有散热器厂及污水处理厂，空气质量受到污染 内部有高压塔，辐射影响大 严重缺乏都市生活配套，生活氛围匮乏 本体小结 本项目优劣势极其明显，如何“发挥优势、规避劣势、打破区域，寻求价值突破，拥有市场话语权”是本案聚焦问题所在！ 优势 劣势 区域机会审视 发展历程 起步阶段（02年以前）： 快速路连接，低价格吸纳地缘及城市挤压客户 京通快速路通车，大大缩短通州与北京城区的时间距离，为通州承接北京东部客户奠定了交通基础 CBD概念渐成，为通州房地产市场提供主流客户源埋下伏笔 对通州熟识，在北京东部城区经营的小商贩成为通州房地产市场的首批主流客户 1999年国贸二期竣工 2000年财富中心建成 1997年京通快速路通车 1998 1999 2000 2001 2002 入市时间：1999年6月 入市价格：1700元/平米 客户：对通州有充分认知的北京东部小商贩 武夷花园 交通 城市发展 房产市场 入市时间：2000-2001年 入市价格：2000元—2500元/平米 客户：北京东部城区最早的外溢客户为主，约为60%，另有通州本地居民占30% 怡佳家园 至善家园 主力客户 无规划利好情况下，依托城市快速路自发发展，比较缓慢！ 发展历程 发展阶段（02-06年）： 城铁通车、配套补建，出现多元化产品，大量吸纳东部客群 城铁开通，使得CBD白领客群进入通州成为可能，