七雄策略地产研究讲义.ppt

Q TWO 商业经营模式对设计的影响 难题二 经营权是所有权的一种权能，即不变更生产资料的所有制性质,依法占有、支配和使用所有者的生产资料和商品的权利。在商业运做中，卖还是不卖的关键问题实际是一个对经营权的认识问题，无数成功的商业模式昭示着一条永恒定律：掌握经营权是兴盛商业的关键。 1、“持有” —— 国际上商业运营的成熟做法 从国际成熟经验来看，在国外开发商通常是商业地产运营商，包括大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。由于健全的金融体系支持，这些商业地产运营商在完成商业地产的开发后通常都是自己持有物业、只租不售。他们委托专业的商业管理公司对物业进行运营管理，商业管理公司的核心职能是通过专业的运营管理，为进场商户提供一个一流的经营环境，塑造强势卖场品牌，不断提升物业价值，获得不断上升的租金回报，最终通过在资本市场上市实现商业地产的终极价值。因此国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，商业地产运营商更看重的是长期利益，他们通过长期持有物业，使物业持续增值。 著名如美国拉斯维加斯商业物业，开发商根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，基本无商业物业出售。 2、我国本土化的商业运作模式 运做模式 特色分析 只售不租 出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运做资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。 转租：既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、专业经营、规避风险、保障收益。 售后招商：对投资者的权益很难保障。 先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，同时为投资者提供信心和收益保证。在铺位划分时，一般也会考虑到实际经营的需要，考虑分摊面积和消防通道。这种模式比较成熟，对投资者的利益也更有保障。 只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运做。 又售又租 部分租部分卖，出租部分起示范作用 分割产权 商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。 不售不租 自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。 由于商业地产耗资巨大，周期较长，因此融资问题是商业地产开发的瓶颈。基于目前的实际国情与政策体系，开发商尝试通过多种形式实现商业运做进而顺利完成融资，常见形式有以下几类： 2、我国本土化的商业运作模式 >>> 商业成功的黄金法则 ——掌握经营权 随着市场走向成熟，开发商的融资渠道逐渐拓宽，这种产权式商铺也将逐渐退出历史舞台，最终持有型商铺应该是商业地产的主轴。但是鉴于国内商业地产发展的历史和现状，这一过程可能持续的时间将很长，我们将拭目以待。 Q THREE 招商对设计的影响 难题三 主力店的入驻对商家是喜是悲，不仅要看主力店本身的名气与效力，还应以全局的眼光衡量主力店在整体经营中发挥的作用，最终的目的，就要寻求一个相对稳定的动态平衡，在这一平衡中，能够化解风险，制造利润，取得最佳的投资回报，形成可持续发展的良性运做。 百货店 [ 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 ] 大型综合超市 [ 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 ] 专业店 [ 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇、百安居等 ] 专卖店 [ 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 ] 餐饮类商家 [ 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 ] 娱乐类商家： [ 汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等 ] 1、成功实现主力店招商是项目整体成功的关键 判断主力店的三个标准 强大的商业号召力与良好的商业信誉 一支稳健的商业运营团队 具有招商的可靠性，不轻易撤场 主力店的分类 主力店招商前置 在项目整体定位完成后，就应当确定下具体的主力店类型，并在商业规划前期完成主力店的招商工作，以更快的解决诸多结构平衡问题中的主要制约点。 由于主力店所处的位置、所占的面积、所需要的停车位和货运通道等因素对商业建筑设计产生重要影响。因此，主力店的招商前置，可以确立正确的空间设计思路。 1、成功实现主力店