6第六章成本法解析.pptVIP

（3）工料测量法 （4）指数调整法 第六章 成本法 （2）分部分项法 P132 2、建筑物重新购建价格的求取 工料测量法 优点是比较详实；缺点是费时、费力。 这种方法主要用于具有特殊价值的建筑物的估价。 分部分项法使用时要注意两点： 1、注意使用的计量单位 2、不要漏项或重复计算，以免造成估算不准 指数调整法 类似于市场比较法中的交易日期修正 例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 三、建筑物折旧 （一）概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格 （二）建筑物的折旧因素 有形折旧：物理上和化学上的影响引起的价值损失 无形折旧：技术进步、消费观念的转变 第六章 成本法 （二）建筑物的折旧因素 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 ——有形损耗 第六章 成本法 1、物质折旧 自然经过的老朽：风吹、日晒、雨淋等引起的生锈、老化 正常使用的磨损：使用强度、使用年数正相关 意外的破坏损毁：地震、水灾、风灾、失火、碰撞等 延迟维修的损毁：没有及时地进行保养、维修等 （二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 3、经济折旧 ——外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 第六章 成本法 2、功能折旧 ——无形折旧 （三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限法 实际观察 成新折扣法 混合法 直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 综合法 第六章 成本法 （使用最普遍的一种方法） P136 1、直线折旧法 Di——第i年的年折旧费 Di=D ? C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数 R——残值率 ? 计算公式： 第六章 成本法 假设在房地产的耐用期间，每年的折旧额相等 建筑物的现值 年折旧率 第六章 成本法 累计折旧额 P136 例6-10 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 第六章 成本法 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8 2、余额递减法 以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额 ——加速折旧 Di=C（1-d）i-1d =C-C（1-d）t=C[1-（1-d）t] VB=C-Xt=C（1-d） 第六章 成本法 例6-11 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5 第六章 成本法 新建筑物常取 旧建筑物常取 双倍余额递减法 ——假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2倍 第六章 成本法 在实际估价运用中，d也可凭经验取值 第六章 成本法 残值率＝0 3、实际观察法 4、成新折扣法 q——成新率 VB=C×q 直线法 观察法 R=0： 5、混合法 第六章 成本法 （四）求取建筑物折旧的注意事项 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。 第六章 成本法 2、注意使用经济耐用年限与有效经过年数作为估价依据 维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数 维修保养差： 有效经过年数实际经过年数 第六章 成本法 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 建3年