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城市住宅市场需求分析及以广州为样本的实证 摘要 房地产行业尤其是住宅业的发展水平对国民经济发展水平和人民生活 质量影响较大。我国房地产业起步虽晚，但发展速度很快，部分城市房地 产业出现“过热’’和“价格泡沫等问题，实业界和理论界对该问题展开 了激烈的争论。城市房地产规模是否合理，主要体现为城市住宅供给规模 是否与需求规模相符，准确预测城市住宅需求可以为调控房地产市场提供 更可靠的依据。 本文以城市住宅需求分析为主要研究对象，以新古典城市住宅需求理 论为核心理论基础，遵循新古典城市住宅需求假设：在住宅商品同质的假 设前提下，社会住宅需求总量等于个人住宅需求量之和，加之居住需求与 投资需求的影响因素不同，因此，本文选择由个人住宅居住与投资需求影 响因素分析推导出城市住宅居住与投资需求影响因素(微观到宏观)的分 析思路，借鉴住宅需求函数模型和需求弹性理论，解决城市住宅需求如何 决定的问题。具体步骤为：在影响因素一般理论分析的基础上，选用灰色 关联度分析方法量化筛选城市住宅需求函数模型解释变量，在此基础上， 拟合函数模型，计算并分析城市住宅需求各影响因素弹性，并以广州市 1991．2006年数据进行验证。 主要结论为：城市住宅需求的影响因素弹性与城市住宅需求各主要影 响因素相关，即在主要影响因素取不同值时，城市住宅需求的单个影响因 素弹性大小不同，也就是，在主要影响取不同值时，城市住宅需求对单个 影响因素变动的敏感程度可能发生变化，该因素对城市住宅需求的影响程 度可能不同。广州市城市住宅需求函数与弹性分析结果为，广州市城市住 宅需求价格(收入、利率)弹性与住宅价格(收入、利率)相关，影响因 素变动将导致以上各弹性作相应变动，该分析结果解释了不同时期、不同 地区城市住宅需求对各影响因素变动的敏感度发生变化的原因。 关键词： 居住需求投资需求灰色关联度住宅需求弹性 Ⅱ URBANI迮SIDENTL久LDEMAND： ANDAN T】}j瞧O至≤yANA王xS至S EⅣ摩羔RlCALSTUDY ONGUANGZHOUCITY ABSTRACT onme ofdomestic a11dresidentialleVel． i111pact deVelopmem economy liV抽g Thereale蛐ate started hasbeen fastwith i11dust】哕抽Chillalater，but deVel叩iIlg IlIi量受怼建ees激攮e g鹃a童Fl越抛a鼍i豫速羚ee嫩ye鑫瑙。T魏e建鑫怼∞越o deVel印me盛 real some of estate cities．Andwhetllert11e mdus奶，in problemsof“price exiStis姗derheateddebateiIl and bubble’’really business，academic political is羚豁潍曲le jciel酞触谳kow，确如贸也e∞戤eof啪巍羚side赋试熊pply onthefi廿1esstoresidemialdemand．Andt11eacc砒-atef．0