永州项目市场详解.pptVIP

永州潇湘新城项目市场分析 长沙嘉地置业 目 录 一、城市综合竞争力： 《2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》在京发布，报告显示，湖南是城市竞争力最强的十个省区之一，位居第10位。 从总体来看，湖南省的综合竞争力基尼系数全国排名第6位，表明湖南省城市之间综合竞争力相差较小，发展相对较为均衡。 报告对湖南的13个城市进行比较，长株潭城市群保持领先，永州竞争力排名后三位。 二、区位及交通： 永州市位于中国湖南省西南部，南岭山脉北麓，潇水和湘江汇合处，是湖南四大历史文化名城之一，素有“锦绣潇湘”之称。 永州辖零陵区、冷水滩二区和祁阳、东安、双牌等9县，面积2.24万平方公里， 2010 年城镇总人口近 242 万；首府位于冷水滩区。 永州是沿海的内地，内地的前沿，是湖南直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙、海口航线。 三、社会经济发展： 永州市地方工业体系，以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干。工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥等。 2008年全市实现地区生产总值592.68亿元，比上年增长13.3%。 分产业看，一产增加值161.72亿元，增长6.4%；二产增加值181.46 亿元，增长17 %；三产增加值249.51亿元，增长15%。三次产业结构由上年的29.7∶28.2∶42.1调整为27.3∶30.6∶42.1。 按常住人口计算，全市人均GDP为11551元，增长16.8%。 四、永州城区总体规划： 永州主城区：湘南西部中心城市，市域政治、经济、文化中心，湘粤桂三省 结合部的交通枢纽，城市建设用地 77 平方公里左右。 总体规划布局为“带状组团式”结构，将冷水滩、芝山、岚角山组织为一个有机 整体，严格控制机场周边和高速公路两侧的发展： ?冷水滩城区和芝山城区分别构成城市的主次中心； ?岚角山作为主次中心连线上的独立组团； ?沿湘江风光带和联城道路合理布置城市用地和生态用地。 小结： 永州属于中南部快速发展城市，与东部一线城市比较，综合竞争力较弱，未来三到五年将迎来地产的跨越式升级，提升空间较大。 一、宏观环境分析： 1、宏观经济整体回暖：金融风暴的阴霾日渐消散，宏观经济整体回暖，GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升； 2、一线城市房价高位增长：以上海、杭州、北京、广州等为代表的东部沿海一线城市，房价居高不下，继续显著增长；近期受房地产新政影响，观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降； 3、国家调控政策力度加大：2010年4月出台的新政，提高了首付比例，规定可停止发放三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，住房套数认定也有较大改变，以上政策调控力度空前，在较短时间内对一线城市房地产市场造成较大影响； 4、房地产话题热炒：09年底10年初，“地王”频出，新华社等媒体连续发文，对房价过高提出批评，各种媒体对于房地产及相关话题的热炒不绝于耳； 5、消费者分化明显：目前消费者主要分为三大阵营： A、低收入无房者：主要关心保障性住房的供给，认为目前房价过高； B、自住及改善居住条件性购房：对首付和升值潜力都较为关心。形成购买后，既担负还贷压力，也希望物业升值，对高房价处于矛盾心态； C、投资炒房者：以温州和山西为代表，认为地产投资风险相对较低，希望房价快速增长。 据最新数据显示，对于大多数投资者，房产新政影响明显，投资性购买趋于谨慎，而二三线城市目前并未收到明显影响。 小结： 国家房地产市场调控力度加大，一线城市地产市场出现调整，舆论对消费者购买产生一定影响，消费者分化，投资行为趋于谨慎，二三线城市地产投资依旧热门，永州地产外部环境依然较为有利。 二、永州房地产市场发展现状及回顾： 从2000年至今的十年，永州房地产业发展呈现出以下基本特点（一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高。 从2001年到2008年，永州市房地产投资年均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好发展态势。 近年来永州房地产开发投资快速增长，使其在全省的位次迅速提升，从2001年的第10位提高到了2008年的第6位。 （二）商品房销售起伏，价格持续攀升 ?